房地产市场需要什么样的调控政策？

中央经济工作会议结束两天后，京沪楼市政策同时调整。

12月14日下午，北京市住房城乡建设委等五部门联合印发《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，对普通住房标准、首付比例、贷款年限、贷款利率等方面进行调整。

随后，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》，对普通住房标准、首付比例和贷款利率等政策进行调整。

京沪两市同时重磅调整楼市政策，给一些房企带来期待，有的房企将调整前后的首付比例、房贷利率和贷款年限等信息做成表格，要求销售人员对潜在客户“广而告之”；有的房地产项目连夜申请取消部分优惠折扣，进行提价。

但大部分房企选择“不悲不喜”，他们普遍认为，政策能够带来部分利好，但对利好持续的时间并没有多少信心。

一、政策效应递减

这一次，京沪两地楼市新政力度不可谓不大。

以北京为例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例下调为城六区内50%、城六区外40%；首套房利率从4.75%下调至城六区内4.3%和城六区外4.2%，二套房利率从5.25%分别降至4.8%和4.75%。

更大力度的调整在对普通住宅的认定标准，这也是北京10年来首次调整普通住房的认定标准。折合成单价来看，五环内普宅标准从3.96万元/平方米上调至8.5万元/平方米；五环至六环从3.168万元/平方米上调至6.5万元/平方米；六环外从2.376万元/平方米上调至4.5万元/平方米。

新政覆盖首付比例、按揭利率和贷款年限，可以释放出一批被高首付拒之门外的改善型需求和刚需，尤其是部分再交易置换需求。

这并非一二线楼市政策首次调整。

2023年春节后，随着疫情防控政策的调整，之前积压的需求释放出来，一二线城市形成了一波持续一个月左右的楼市行情，但随着积压需求的消化，进入4月，楼市恢复了之前的阴跌趋势。

9月，四个一线城市先后出台“认房不认贷”政策，市场预期普遍较高，但楼市行情仅持续了两周左右。

房地产行业普遍认为，监管层挤牙膏式的新政出台节奏，跟不上市场下滑速度，更无法填平人们对市场预期的鸿沟，最终可能导致政策带来的效应越来越弱。对这一次楼市新政，市场也普遍不敢抱太大期望。

我问一家房企区域负责人，针对这次京沪楼市新政，他们会制定什么样的营销方案，他苦笑说，根本就没有什么方案，市场好不好，他们都得卖房，出不出政策已经没有太大关系了。

也有房企人士跟我说，目前政策只是锦上添花，但企业需要的是雪中送炭。

还有一位房企人士笑言，如果股市能回到4000点、5000点，即便不出台政策，市场也会筑底上行；相反，如果股市徘徊在3000点左右，出台再多的政策，也只是“聊胜于无”。

二、政策协同缺位

这一次京沪楼市新政，主要从需求端降低购房门槛和成本。但对供给端，尤其是已经出险的房企来说，任何针对需求端的政策调整似乎都与他们无关，他们开发的房子也没人买。

这一问题显然已经受到监管关注，12月13日，在2023—2024年中国经济年会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示，如果将债务违约等同为“爆雷”或者是“资金链断裂”，会造成企业完全停摆的错误认识，导致社会对企业产生信任危机，进而冲击市场销售，加剧企业困难。

想要让债务违约不与爆雷画等号，想要让购房者放心购买出险房企开发的项目，监管部门和房企应该怎么做？谁来做？这些问题至今仍在。

即便是房企主体出现债务违约，在项目层面，如果金融机构能够满足建设资金需求，住建部门在保交付方面给予购房者保障，几方配合得当，也许董建国说的问题就不会出现，部分出险房企也并非没有出走困境的可能。

现实的情况是，一旦房企出现债务违约，不仅在开发贷、按揭贷等方面难以获得银行支持，预售资金使用和盈余部分提取也无法获得住建部门的支持。一些房企“砸锅卖铁”避免债务违约，也是不愿跌入这个深渊。

目前，针对供给端房企的金融政策和针对需求端购房者的楼市政策，相互之间是割裂的，并没有形成政策协同效应。融资和销售无法形成良性循环， 会导致政策效应大打折扣。

三、市场需要什么

从2021年底开始，金融政策、楼市政策一波接着一波，但行业流动性风险并没有改善。

如果京沪这一波政策效应继续递减，下一步，监管层的工具箱中还有多少政策工具可用？什么样的政策工具能够带来市场主体预期的改善？

对房企来说，挤牙膏式出台政策，一旦无法达到预期效果，会进一步损伤市场信心。现实中常见的一种尴尬是，每出一次政策，成交没上升多少，二手房挂牌量则蹭蹭往上涨。

此前，市场曾多次传言一线城市要放松限购，当时市场也确实给予了极大的期待和热情，下一步如果一线城市放松限购，能否有效果，依然存在不确定性。

此外，政策也存在滞后的情况，即市场需要的时候，政策千呼万唤不出来，等到政策姗姗来迟，并无助于市场回暖。

其实，如果政策或措施能够在恰当时机以恰当的方式出现，对市场和企业还是有帮助的，关键在于，企业和市场的声音是否真正被聆听。

下半年，某出险房企在一线城市的项目开盘，取得了不错的去化效果，之所以出现“大卖”现象，并不是因为地段稀缺，也不是因为该企业流动性改善，而是在保交付上得到了地方政府的强力支持。一种未经官方证实的说法是，该地政府为项目交付设立了一笔保障资金，如果项目出现烂尾或无法按时交付的情况，可以用这笔资金来兜底。

市场同样如此，目前人们更关心的是，我的工作是否稳定，收入能否支撑20年、30年的房贷，我买的房子即便不升值，至少不要贬值。

对房企来说，想要不出现债务违约，要么获得再融资，通过借新还旧来避免违约；要么通过销售回款来偿债。如果这两个需求都无法实现，无论是债务违约还是爆雷，都是一种必然结果。

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：田国宝

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