定向去化，深圳七区放松楼市限购

又一个一线城市放宽楼市限购。

5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》（以下简称《通知》），内容涉及外围区域购房社保/个税年限缩短至一年、多孩家庭外围区域可多购一套、符合条件的企事业单位在外围区域不限购、支持二手房“以旧换新”等。

“此次深圳的新政在预料之中，贯彻了小步快跑、留有余地、定向疏解的原则，与京沪的策略基本一致，不是单纯为了去库存而去库存，而是将存量消化与增量消化结合起来，与新市民、年轻人购房，融入城市和就业解决的新型城镇化结合起来。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

一、定向疏解，外围区域松绑限购

《通知》显示，非深圳户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个税/社保证明放宽至“购房之日前连续缴纳一年”。

“这一条是最大看点，因为深圳外地人比较多。此次深圳参考京沪松绑限购的原则，小步快跑、留有余地、定向疏解。”李宇嘉指出。

在李宇嘉看来，松绑非深户籍人士在外围区域限购条件，是针对外围区域库存挤压、去化压力大、房价下跌严重，并扰动全市房价预期、楼市整体预期的现实情况，将外地人定向疏导到外围库存压力最大、楼市销售下滑最大的区域。同时，近年来深圳等一线城市新市民结婚延后，甚至选择单身，松绑单身限购符合个体对于婚育的个性选择，不能在住房方面继续坚持单身限制购房的歧视性政策。

“更多人有了购房资格，有助于非核心区新房库存的去化，相较北京放松限购只是在五环外新增了一套购房资格，深圳虽未增加购房资格，但购房条件明显降低，在大城市中算非常宽松了。”易居研究院研究总监严跃进如是说。

针对松绑限购政策的效果，镜鉴咨询创始人张宏伟认为，上述7区有较大的去化压力，本次政策调整的作用主要是去库存，虽然短期内成交量会回升，但不会起到涨价的作用。

李宇嘉也认为，深圳外围库存压力大，限购政策并未完全退出，加上预期疲弱、加杠杆意愿不高，很难导致房价再次反弹。

另外，张宏伟还指出，深圳楼市郊区限购政策的调整，不仅仅影响深圳楼市，对于环深的东莞、惠州、中山楼市需求也会有一定的虹吸效应，尤其是这些城市的临深板块，短期内将面临销售压力。

《通知》还明确，有两个及以上未成年子女的深圳市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在前述范围内再购买一套住房。

李宇嘉指出，过去各地针对多子女家庭的住房支持政策更多是公积金额度提升，杠杆率提升（降低首付比例）等，此次深圳新政的“多子女家庭可在外围多购一套”政策比较少见，有些牵强、有意为之，可能是鼓励多子女家庭到外围购置大户型住宅。

在其看来，这条政策更多是为了去库存，原因在于多子女家庭对于教育医疗的需求增加，中心区更符合需求，且有能力在外围多购买一套的家庭并不多。

二、官方支持“以旧换新”

企事业单位购买商品住房政策也有所调整。《通知》显示，同时满足设立年限满1年、在深圳市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在前述范围内购买商品住房，用于解决员工住房等需求。

“过去限购政策严厉时，企业购置住宅是严禁的。此次政策没有明确限购几套的说法，意味着企业后续购置新房的约束明显减少。”严跃进如是说。

李宇嘉认为，此条政策与解决职工住房需求结合，是一条很好的政策，彰显了深圳希望通过住房政策调整，引导企业在外围投资、设厂，员工在外围买房，实现职住平衡、产城融合。

同时其也指出，这条政策的效果不能高估，“一方面企业购房的税费、持有成本比较高；另一方面，目前经济形势下，能够有实力为员工购买住房的企业寥寥无几。”

此外，近日沪深两大一线城市宣布推行住房“以旧换新”活动，此次《通知》也提到，要支持在深圳市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。

这是深圳官方首次提出支持“以旧换新”，此前都是中介机构、行业协会在推动。

李宇嘉指出，此前的“以旧换新”活动实际效果并不大，二手房卖房难是最大的问题，还应该由各方（特别是行业协会）动员，鼓励开发商降价、拿出优质房源，鼓励业主降价出售，并在新房折扣上弥补，同时加大利率、税费、经纪费减免的支持力度。

张宏伟也指出，深圳和上海的以旧换新只是倡议，并未给出税费减免等相关降低交易成本的支持政策，预计影响面不会太大。

此次深圳“收旧换新”的提法也值得注意。严跃进提到，“深圳首创了‘收旧换新’的提法，房企收购二手房，和此前提及的国企收购二手房有本质区别，其客观上使得房企的业务得到拓展，某种程度上使得两种存量房屋都得到了盘活，即业主的二手房房源和房企的新房库存房源。”

在严跃进看来，鼓励房企收购二手房，是一种非常重要的创新模式，对于二手房盘活具有积极的作用，这也和近期中央政治局会议提及的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”政策吻合。

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