企业复工火了共享办公空间？传统物业只能眼红学不来

编者按：本文来自微信公众号“懂懂笔记”（ID：dongdong_note），36氪经授权发布。

文 | 川扇假 编辑 | 秦言

这一段时间，写字楼房租“降降降”的消息不断传来。

“很多中小企业在疫情期间可能面临现金流方面的问题，自身抗风险能力也低，而写字楼物业也在遭遇续约和扩租客户的减少，甚至部分客户因为发展难题而不得不违约退租。”Distrii办伴联合创始人倪勇对懂懂笔记表示，这种需求下降的危机，不仅考验传统物业，也在考验着共享办公空间。

近期美国共享办公巨头Knotel宣布，由于受到疫情影响公司将裁员30%，并有20%的员工进入休假状态。究其原因主要是美国疫情防控能力不足，以及共享办公空间周边物业发生感染病例。

得益于国内对疫情的控制，很多写字楼办公的企业正在陆续复工，安全与卫生问题，自然成为复工的前提要素。懂懂笔记因为工作需要，出入多家办公写字楼和共享办公空间，发现相比传统物业的疏于管理，共享办公空间凭借“三板斧”效应，在此次疫情中复工率明显领先。那么，在传统写字楼开始大幅降租的回击下，共享办公吸引租户的优势能保持多久？

一板斧：安全卫生无死角

共享办公空间的优点是经济、灵活，可以根据企业需要适当增减租赁面积，而且没有传统物业那种“最低标准”的门槛。

但是由于共享办公空间所提供的办公室装修、公共区配套、安保、卫生等服务成本较高，导致共享办公空间的租金，往往超过周边物业，这也让不少企业需要权衡，共享办公空间的服务性价比是否划算？

现如今，这种性价比已经变得很明显。懂懂笔记到梦想加北京望京科创空间，除了要测量体温和提供出行记录，还要在客用洗手消毒区域清洁，随后由工作人员带领，才能进入固定的会客区域。

另外，工作人员还反复叮嘱懂懂笔记，要减少在公共空间的停留时间，梦想加智能办公系统也会记录访客进入与离开时间，以及是否使用了公共设施。

在此办公的行田留学联合创始人孙广泽苦笑着向懂懂笔记表示，这一套繁琐的会客流程，是任何社区内企业都要遵守的，而且企业有访客，需要提前在小程序上向社区申请。

“非常时期嘛，大家都要遵守，我们这些公司还是很理解的。这里很多筹备工作做得都很好，卫生保障上我们其实是不担心的，另外包括进门后的测温、信息登记，甚至街道来检查的接待，都是共享办公空间来负责，倒是省了我们很多事。”

共享办公空间在租期和工位数量上的灵活性，过去是吸引企业入驻的主要因素，而环境与行政后勤服务往往被企业忽视。然而因为疫情的关系，这一服务属性却变得十分重要，也让共享办公空间的价值凸显。

梦想加创始人王晓鲁告诉懂懂笔记，除了北京因为有复工规模的限制，其它地区的复工率已经超过90%。“一个共享办公品牌想要良性发展，需要在选址、设计、营建、市场、销售、运营等等环节上都建立优势并同时控制成本，它更强调运营管理和企业服务。”

共享办公空间严格的社区管理标准和卫生服务令人印象深刻，而传统物业的管理疏漏也让人“印象深刻”。

一证在手，竟然出入无忧

懂懂笔记出入多家写字楼，虽然物业管理单位也安排了体温检测与出入人员登记，但大多数情况下，这些登记的效果极低，甚至一张人员临时出入证，懂懂笔记连续使用多天，发现每次出入都畅通无阻。

二板斧：无接触办公

在一些高端的写字楼，也有负责任的物业管理部门，他们能够做到详尽的来访人员安全调查，以及卫生清洁工作。然而共享办公空间的第二板斧，无接触办公环境，是绝大多数传统物业无法企及的。

在中关村南大街，Distrii办伴去年新开业了一处独栋的成熟共享办公空间韦伯时代，此项目从内至外经过了整体换新。随着疫情发展，Distrii办伴对楼宇智慧系统进行了升级改造，使韦伯时代成为一个无接触式办公空间。

除了入口处的人脸识别门禁，入驻的企业都各自拥有一个账号，通过登陆共享空间的社区APP，就可以进行线上线下一体化办公，包括通过蓝牙门禁开门、各个会议室或公共空间的预定，以及向社区管家提出服务申请。

会议室使用是收费的，所以没事别老泡会

前不久懂懂笔记到这家共享办公空间约见Distrii办伴联合创始人倪勇时，他表示疫情加速推动了楼宇的智能化建设，提升了物业的数字化管理效率。在韦伯时代，除了咖啡吧的工作人员依然忙碌外，这里的社区工作人员数量明显减少。

倪勇指出：“在此次疫情中，我们的线上线下一体化智慧办公系统发挥了重要作用。例如，我们增加了无人值守的访客登记系统、红外AI测温系统和智能迎宾系统等新研发的智慧办公系统，入驻企业可以实现无接触通行。”他同时强调，以前有些企业很不习惯通过手机APP进行会议室预定或是申请企业服务，总是要跟社区管家先见面打招呼，“现在基本上都实现无接触式办公了，值班的社区管家也减少了。”

懂懂笔记认为，这种无接触式的智慧办公，不仅正在成为共享办公空间的标配，也是未来办公场景的趋势。大量办公软件为企业提供了无接触式的办公场景入口，如上下班打卡、会议室预约、公文管理等。

共享办公空间的APP除了智慧通行、智慧办公之外，也包含了大量企业的后勤辅助服务，懂懂笔记甚至看到有的APP内还有地面污渍清洁、打印机缺纸等服务申请，与社区管家也可以通过APP直接交流，打通了物业与业主的沟通屏障。

挪威帝爱思迪办事处就位于Distrii办伴港汇空间，负责人告诉懂懂笔记，当初选择这里是因为看中交通便利和办公空间灵活，入驻后享受的服务也让他们认为对得起租金。

“大多数物业、后勤方面需求，都可以通过APP由社区管家代劳，办公性价比还挺高的。今年疫情期间我们公司CEO说’北欧企业文化基底是和合作伙伴共同成长，困难时期互相支持’，所以我们虽然有不少员工在家办公，但没有减少租位或是要求免租。”

虽然无接触式办公是未来企业办公的发展趋势，但懂懂笔记也感到，当前的无接触办公需求，还没有得到全部满足。市场上多数远程办公软件难以下沉到办公场景，拥有地利的共享办公空间APP的商务功能又不够完善，办公软件和办公硬件间，还有待进一步打通。

三板斧：社群联结

与传统物业脱胎于房地产行业不同，共享办公空间大多携带互联网基因，并且热衷于运用互联网思维提供服务。

社群的建立，是共享办公空间更高的服务层级，它为入驻企业提供了一个在线推广交流渠道，以便增加这些企业对接合作的机会。

王晓鲁说：“各个行业都在此次疫情中受到不同程度的影响，中小企复工后也面临很多供应链短缺和客户源问题，我们从2月便启动了一系列的企业对接活动，目的就是进一步激发入驻企业的资源互通共享，希望帮助他们度过这段困难时期。”

对于共享办公空间来说，这种社群联结服务，不仅能够提高共享办公空间的用户黏性，更能通过衍生业务，把触角延伸到企业内部，使企业与共享办公空间，从业主与物业的关系，变为服务对象和服务者的关系。

在Distrii办伴，懂懂笔记看到它的企业服务平台推出了一系列优惠活动，包含财税服务、工商服务、法律服务、人力资源等全方位的限时免费。倪勇告诉懂懂笔记，在同质化竞争激烈的写字楼物业领域，相比地段与装修，服务才是竞争的分水岭。

“在疫情期间，我们为入驻客户提供全网络推广阵地资源，包括提供APP首页、社区广告屏、联名咖啡和联名直播等稀缺资源，也与春雨医生、律师事务所等公司合作，构建办公服务生态圈，加深与企业关系的同时，营造自身的护城河。”

优客工场创始人毛大庆提到，共享办公空间已成为多元化社群服务需求提供者，社群思维是最高段位的创新，他说：“原来我们想推广一个东西，最高境界就是到电视台投广告，央视代表了最大的背书和最强大的品牌效应。今天越来越少人去买这种广告，是因为自传播力、各种各样的社群和IP，已经成为强大的传播端口。”

与共享办公空间相比，传统写字楼物业对于这种社群的概念仍然十分淡泊，大部分独立写字楼物业虽然有业主群，但以例行公务通知为主，仍然没有脱离自身物业的定位。

实际上，反倒是居民区的物业部门对互联网和社群文化乐于敞开怀抱，如轻彩社群、彩生活等社群组织和物业服务公司，为居民提供丰富的互联网服务，通过社交分享建立连接，商品导购、营销活动、发货配送、保洁服务等均可实现网络化对接。

“还是他们（写字楼物业）日子过得太舒服了，我们（住宅物业）如果服务品质不好，就面临用户拒缴物业费，甚至被业委会驱逐。”彩生活一位业务经理告诉懂懂笔记，社群服务收益已经成为他们重要的绩效衡量标准，为此，就需要努力把业主的生活需求，与社群APP紧密联结到一起。

相比起来，写字楼物业的主营收入十分固定，还在靠物业管理服务费，过着旱涝保收的日子，节约物业成本与降低各项费用支出，反而是他们的生存之道。

【结束语】

当今写字楼物业领域，不乏高品质物业管理公司，然而懂懂笔记也看到，这类物业服务部门可以在硬件设施和线下服务方面做到精益求精，但在线上服务领域，却面临重重阻碍。

写字楼的业主构成复杂，企业形态各不相同，租赁、购买和反租等多种交易形式，也带来物业管理权限的不同，让写字楼物业联动业主的过程举步维艰。

懂懂笔记在不同共享办公空间，都遇到了类似“管家”的工作人员，他们为入驻企业提供各种类型的增值服务，解决企业的办公问题。目前共享办公空间的业主，以互联网和创业型企业居多，本身就带有互联网色彩，而入驻企业与共享办公空间的服务关系更密切，共享办公空间的物业管理权限与服务范围也更广泛。

 “服务牌”已经愈发成为共享办公空间的名片，除了租金价格和办公软硬件上与周围办公区形成强烈反差，共享办公的服务会在疫情后成为抢夺租户的另一手王炸吗？

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