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美国曼哈顿地区，远程办公带来房地产大洗牌

来源：晰数塔互联网快讯时间：2020年06月10日 13:58

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编者按：疫情使线上办公成为全球年度热点话题，而很多公司发现原先不得已而为之的远程工作其实也有一些好处，比如大幅减少租金开支和水电费用、减轻公共交通压力等等，因此，不少曼哈顿地区的雇主表示居家办公的期限可能继续延长。而近年来空置率已呈上升趋势的曼哈顿写字楼，以及周边地区的餐饮、服务、购物等配套设施，则受到了堪称致命的一击。未来线下办公室是否会成为过去式仍是未知，但可以肯定的是，尘埃落定后，纽约的房地产行业将面临一场大洗牌。本文编译自《纽约时报》，作者Matthew Haag，原文标题Manhattan Faces a Reckoning if Working From Home Becomes the Norm，希望给您带来启发。

在新型冠状病毒爆发之前，每天早晚，纽约三家最大的商业租户——巴克莱银行（Barclays）、摩根大通银行（JPMorgan Chase）和摩根士丹利（Morgan Stanley）的上万名员工出入于曼哈顿的摩天大厦之间。而现在，当停摆已久的纽约城仍未确定何时、如何重新开启时，这三家巨头公司的主管们已经做出决定——疫情结束后，并不是所有员工都需要线下返岗。

市场监测和数据分析尼尔森（Nielsen）也得出了类似的结论：即便疫情消退，公司伦敦总部的3000名员工也可以在大部分时间远程工作，不需要到办公室全职上班。

在纽约拥有32家分公司霍尔斯特德房地产公司（Halstead Real Estate）也表示了相同的考虑。疫情期间，公司首席执行官始终通过视频电话开展业务，并向媒体透露公司正在考虑疫情结束后也减少公司员工的线下工作时间。

远程工作成主流，高价租写字楼是否有必要？

曼哈顿拥有全美国最繁华的商业区，这里林立的摩天大楼长期以来一直是纽约城的象征。拥有数十万员工的巨头商业租户在这里打造了一个由从公共交通系统、餐馆和商店组成的大都会生态系统，并向政府金库注入了巨额税收。

然而现在，随着疫情的缓和，巨头企业考虑的不仅是如何安排员工返岗，而是另一个问题——是否所有员工都需要回来？新冠疫情迫使各大企业探索如何组织员工远程高效工作——并且这些公司意外地意识到，这种工作形式其实也有不少好处。那么，是否还值得为曼哈顿地区寸土寸金的写字楼花费高昂的租金呢？

“真的有必要吗？”霍尔斯特德房地产公的首席执行官黛安·拉米雷斯（Diane M. Ramirez）说（这家公司在纽约地区雇佣了1000多名经纪人），“我想了很久。放眼未来，人们还会想蜂拥进入办公室吗?”

当然，几十年年来一直不断有预言冒出来，声称曼哈顿的写字楼市场将会消亡——尤其是在2001年9月11日的恐怖袭击之后。

纽约市最大的两家写字楼业主Vornado Realty Trust和Empire State Realty Trust表示，他们相信疫情结束之后，企业将比以往任何时候都更加重视面对面的沟通。

自3月份纽约政府发布社会隔离政策以来，不少在家工作的员工感到非常孤独。不过，因为社交生活而真正喜欢泡办公室的人到底有多少，仍是一个未知数。可以肯定的是，尘埃落定后，纽约市可能会面临一场“房地产大洗牌”。

尼尔森（Nielsen）的首席执行官戴维·肯尼（David Kenny）说，公司计划将其纽约办公室改造为团队会议场所，员工可能只需要每周线下来一两次。

肯尼说：“如果你只需要在办公桌上工作，在家工作当然是可行的。……另一方面，我们的租约即将到期，这个因素也推动了我们做出这样的决定。”

长期以来，巴克莱、摩根大通和摩根士丹利等公司所属的银行业一直是纽约的支柱性产业，这些公司雇佣了成千上万名员工，在纽约的繁华地段总共租赁了超过1000万平方英尺的办公空间。

巴克莱银行英国部的首席执行官杰斯·斯特利（Jes Staley）说：“疫情之后，把7000人安置在一栋大楼里的想法可能已经彻底成为过去式。”

在最近的致员工信件中，摩根士丹利的发言人表示，公司正在研究哪些岗位适合远程工作，这些岗位的员工可能之后只会在必需场合来公司。

摩根士丹利的首席执行官詹姆斯·戈尔曼（James Gorman）拒绝了采访请求，但他向彭博社表示，公司已经“证明了我们可以在员工足不出户的情况下正常运营”。

摩根大通在最近发给员工的一封电子邮件中表示，公司正在考虑“应当允许多少人返回”。去年之前，摩根大通一直是纽约市最大的写字楼租户，而今超过18万的员工一直在家工作。

包括Facebook和谷歌在内的其他互联网巨头公司已经将在家工作的政策延长到今年年底，而有一些员工甚至可能再也无需返回办公室。在位于曼哈顿切尔西社区的办公室拥有数百名员工的Twitter，也已经通知所有员工：如果自己愿意且岗位允许，他们可以一直这样远程工作下去。

伯克希尔·哈撒韦公司（Berkshire Hathaway）的董事长、美国最杰出的企业领袖之一沃伦·巴菲特（Warren Buffett）认为新冠疫情大流行将使更多公司接受远程办公的形式，并在近期举办的年度投资者会议上表示：“从今以后，很多人都知道他们完全可以远程工作。”

周边设施无人问津，曼哈顿小企业主表示太难了

百年来，纽约市曾历经一系列灾难和挫折，包括西班牙大流感、大萧条、20世纪70年代的金融危机和9·11恐怖袭击等等。每一次重大打击之后，人们都宣称这座城市将走向下坡路——试想在9·11之后，谁会愿意继续在曼哈顿工作生活？然而，事实证明唱衰纽约的预言都以失败告终。

而今，新冠疫情的冲击之下，一些企业高管表示如今的情况与过去完全不同：美国经济正处于持续的暴跌之中，失业率达到了自大萧条以来的最高水平，许多公司陷入财务困境，可能会考虑缩减写字楼的规模，以此来削减租赁开支。

更重要的是，如果公共卫生部门仍要求社会隔离，那么公司如何才能保障每一位返司工作的员工的安全呢？

“布鲁克林区有约250万人口，为什么每天让如此庞大的人群涌入曼哈顿工作是合理的、有效的？”Two Trees Management房地产公司的杰德·瓦伦塔斯（Jed Walentas）说，“我们曾经习惯如此，但现在看来这并不完全合理。”

不过，上班族们所做的远不止填满摩天写字楼的每一个隔间——可以说曼哈顿的整个经济生态都建立在他们的基础上，从上下班高峰期的地铁、公共汽车和通勤轨道，到街角的酒店、餐馆、酒吧、杂货店和商店，都是为上班族而存在的。房地产税为纽约政府提供了大约三分之一的收入，用以支付警察、垃圾清运和街道维修等基础服务。税收收入的下降会使经济情况进一步恶化。

“我担心的是，更少的可支配收入使得我们的纳税额下降，形成一个恶性循环，”纽约市房地产公司GFP Real Estate的联席首席执行官布赖恩（Brian Steinwurtzel）说。

作为曼哈顿与周围区域过渡带的一个缩影，曼哈顿的唐人街曾经吸引了大量游客，而这里的众多餐馆和商店也同样依赖于那些每天涌入金融区、法院和市政大楼的上班族。

“毫不夸张地说，疫情之后唐人街是否存在都是个问题。”54岁的詹·李（Jan Lee）说。他在唐人街拥有两座多功能建筑，其中一栋是他的祖父在1924年买的。

他的三家商户中有一家化妆品店，自1月份以来一直没有支付租金；而另外两家一度生意兴隆的餐馆也没有支付五月的房租。李目前还有一张25万美元的房产税账单，将于7月1日到期，但他无力支付。

“由于人们不再来这里度过午餐时间，”他说，“我们损失了数百万美元。”

唐人街上一家马来西亚小餐馆Aux Epices的老板兼大厨Mei Chau表示，过去午餐期间店里的客人数高达50人，其中大部分是附近办公楼的员工。

近期，她重新开放了这家餐厅的外带午餐服务，但是没有人来。

“我经历了一段非常艰难的日子，并且还将继续。”周说。

就在几周前，纽约的房东、开发商和企业主还希望美国经济能在6月份基本恢复原装。但现在，面对现状，他们不得不承认寄希望于夏末或初秋解禁似乎更现实，而对于像纽约这样的城市来说，真正意义上全面恢复正常，至少要等到针对新冠肺炎的疫苗上市或有效的治疗方法出现后才有可能。

另一方面，一些开发人员认为工作环境的转变有可能会成为永久性的事实。

纽约市最大的商业地产业主之一Vornado Realty Trust的董事长史蒂文·罗斯（Steven Roth）在五月份的公司财报电话会议上表示：“我们认为，在家办公的趋势不会削弱市场对写字楼的需求和房产的价值……传统办公室能提供的社交与协作性仍是我们的制胜法宝。”

但不可否认，出于健康或者财政方面的考虑，许多公司都在重新考虑工作的未来——线下办公室真的是必不可缺的吗？

布鲁克林一家小型软件开发公司Small Planet表示，即使在城市重新开放后，该公司大约一半的员工仍可能继续保持远程工作。公司首席执行官加文弗雷泽（Gavin Fraser）对媒体说：“当我们彻底解除隔离状态后，这个世界会发生翻天覆地的变化——我们的工作习惯和使用办公空间的方式将变得完全不同，而这一切都是新冠疫情促成的。”

译者：胡颖