贝壳今晚敲钟，左晖“圆梦” 美国投资者会买单吗？

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　　文/钟微

　　来源：连线Insight（ID：lxinsight）

　　在中概股风声鹤唳，中国企业纷纷回港二次上市之时，贝壳找房将于今日晚间在纽交所上市敲钟，股票代码为“BEKE”。

　　此次赴美IPO，贝壳找房将发行1.06亿股ADS，发行价定为每股20美元。以此计算，贝壳找房IPO将筹集21. 2亿美元。

　　这是自2018年3月爱奇艺IPO以来，最大规模的中概股IPO。

　　一直以来，贝壳备受资本的青睐，获得了腾讯、高瓴、软银等巨头和头部投资机构的投资。据招股书，腾讯公布至少认购价值2亿美元的ADS，高瓴和红杉则分别认购至少价值1亿美金的ADS。

　　贝壳找房脱胎于链家，2018年正式面世后，目标直指中国最大的互联网房产交易平台，主攻线下的链家则作为自营品牌入驻贝壳找房。

　　创始人左晖曾说，他希望将贝壳找房做成一个包括链家在内的房产中介都入驻的平台，大家共同分享资源和收益。

　　对于外界关心的“如何平衡自营与第三方品牌”的问题，左晖回应，他不是裁判员，也不是运动员，只是建了一个小足球场。

　　转型平台是一件难事，贝壳找房受到不少质疑。但贝壳找房没有停下快速扩张的脚步，以非一般的速度发展成长。

　　截至2020年6月30日，贝壳找房平台共入驻260余个房地产经纪品牌，约4.2万家门店分布在103个城市。

　　贝壳找房也保持了较快的营收增速，招股书显示，贝壳找房2017年、2018年、2019年、2020年上半年收入分别为255亿元、286亿元、460亿元以及273亿元。

　　早在2018年，贝壳找房就曾表示，未来上市主体是贝壳，而不是链家。这也被外界认为，贝壳找房从诞生之时，便是冲着资本市场而来。

　　如今并不算是一个美股上市的好时机，瑞幸造假引发美国资本市场对中概股产生了严重的信任危机，赴美中概股审计收紧，让不少公司选择回流港股上市。在这样特殊的现实环境下，贝壳找房依然选择了赴美上市。

　　不过，对于美国投资者而言，贝壳找房的模式不难理解。2017年上市的美国在线房地产经纪公司Redfin，可以作为一个参照，其房屋销售交易的业务模式、经纪佣金的收入构成等都与贝壳找房具有相似性。

　　对于贝壳找房和左晖而言，今天是梦想成真的一天，但他们能否获得美国投资者的支持，继续将“美梦”延续下去？

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　　贝壳的上市野心

　　贝壳找房的崛起出乎很多人的意料。

　　左晖曾说过，“做难而正确的事”。房地产交易平台介入互联网领域，是左晖一直想做的事，但这事很难。

　　多年前，左晖倾全公司之力推出贝壳找房，从链家抽调了近千人的队伍，引入多位中高层高管人员。

　　贝壳找房在2018年正式面世，左晖将链家装到了贝壳里，这标志着链家由房产中介走向一个集二手房和新房买卖、租赁于一身的平台。

　　之后，贝壳找房扩张速度很快，成立四个月便进驻全国90个城市，连接1.4万家门店，合作品牌超过50个。

　　不过，贝壳找房并不是真正意义上的从零开始，当时链家的规模已经很庞大。

　　2015年，链家先后拿下了深圳中联、广州满堂红、成都伊诚、上海德佑、大连好望角等中介品牌，在体量、交易规模、门店经纪人数上做到了全国第一。

　　原投资方在链家的股份，也通过协议镜像平移到贝壳找房。据天眼查显示，链家共经历了2010年、2015年、2016年和2017年四轮融资，股东包括经纬中国、诺亚财富、腾讯、百度等，以及融创、万科等房地产巨头。

　　在链家的基础上，贝壳找房的融资非常顺畅。在2019年完成了腾讯领投的D轮融资，规模高达12亿美元。2020年3月，贝壳找房又确认了超24亿美元的D+轮融资，软银集团被曝是领投方。

　　左晖在一步步整合手上的牌，其中的标志性事件是：2019年1月11日，左晖宣布旗下的三大品牌贝壳、德佑和链家管理团队合并，不再划分南北贝壳和德佑的后台，三条职能线合并。这一举措被外界概述为“三线合一”。

　　这一切都是在为上市做准备。

　　对于贝壳找房而言，上市的目标一直存在，其资本野心已经十分明显。

　　早在2018年，贝壳大中华南区COO张海明就曾向媒体表示，未来上市主体是贝壳，而不是链家。“链家只是贝壳的一部分，是贝壳的品牌之一，类似京东自营和其他(商家)的关系。”

　　可以看出左晖早已计划好将链家和贝壳找房线上线下业务打包，冲击资本市场。

　　如今，贝壳找房终于将在今晚敲钟，左晖即将如愿以偿。

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　　压力依然存在

　　眼下贝壳找房正在给投资人讲述一个关于房产经纪大平台的故事，但这个故事讲起来没那么容易。

　　贝壳找房成立后，主要定位是做线上平台，引进各地中介品牌入驻。链家和德佑则作为品牌入驻贝壳找房，主攻线下。链家以直营模式攻占一线城市，德佑则以加盟模式在二三线市场扩张。

　　线上平台模式，无疑比重模式的线下直营要轻得多。左晖曾在接受采访时表示，只有在初期做重资产，完善基础设施建设，后期才能以轻资产的方式进行扩大规模，寻求合作。

　　而外部环境的变化，也加速了左晖对平台模式的探索。从2016年开始，房地产限购政策趋严，国内二手房交易量大幅下跌，无疑影响了链家的发展。

　　链家当时也有做平台的基础和机遇，链家的线下门店和经纪人体系遍布全国，二手房业务枝叶繁茂，房产交易产业也涌现过不少交易平台，包括房多多、搜房网、安居客、赶集网、58同城等，但依然处于野蛮生长的阶段。

　　如今这个行业的竞争依然激烈，赛道上已经清晰地分成四类玩家，每一个都不容小觑。

　　贝壳找房之外，58同城做的是信息聚合平台；易居拥有丰厚的地产开发商资源，今年7月阿里与易居展开合作，涉及线上线下房产交易、数字营销和交易后相关服务等；房多多则走的是B2B路线，专注于通过SaaS连接赋能中小经纪商户，已经成功赴美上市。 

　　这些年，贝壳找房和58同城彼此针锋相对，都想甩开对方。虽然58同城赚的是服务端口费，贝壳找房赚的是交易佣金，但他们要争夺的对象都是中介品牌，谁都不希望自己的收入被对方夺走。

　　如何兼顾自营和其它第三方入驻品牌的生意，平衡两者的利益，这对贝壳来说是一项至关重要的考验。

　　2018年6月，就在贝壳找房上线两个月后，58同城便与中原地产、我爱我家、21世纪不动产等多家房地产经纪公司联合召开“全行业真房源誓约大会”，宣告永不做自营，外界将之解读为“反贝壳联盟”正式成立。

　　在整合了安居客、赶集网后，58同城已经成为国内最大的房产信息平台，自营业务一直少有涉及，但在“全行业真房源誓约大会”落幕不久后，58同城就入股房产中介我爱我家。

　　假房源是58同城一直饱受质疑的地方，贝壳找房则以真房源为方向发展，不断发起真房源保障计划并升级。

　　备受资本青睐，亦有巨头支持的贝壳找房，依然面临着巨大的压力。

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　　美国投资者会看好吗？

　　在美股上市，对于贝壳找房而言，是一个重点的决战时刻，而美国投资人是否认可其价值，还要打上一个问号。

　　过去三年贝壳找房的快速扩张，使其一直处于亏损的状态，根据招股书显示，2017-2019年，贝壳的营收分别为255、286和460亿元。

　　2017年净亏损达5.38亿元，2018年缩窄至4.28亿元，但到了2019年，净亏损同比暴增409.35%达21.80亿元。

　　而在未来很长一段时间，业务的拓展、市场的扩张还将持续，贝壳找房还没到盈利的时候。

　　不过，美股市场投资者有其特点，他们更关注行业天花板和公司的成长性。不仅更愿意为未来的增长性买单，也更开放地看待新经济。

　　中国拥有全球最大的住房市场，未来还有巨大潜力。

　　CIC灼识咨询报告显示，预计到2024年，中国通过房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁GTV总额将从2019年的10.5万亿元人民币增长到19.1万亿元人民币。

　　贝壳找房是直奔中国最大的互联网房产平台的目标而去的，既有新经济的色彩，其模式也能在美股市场找到参照物，易于美股市场投资者理解。

　　成立于2004年的Redfin，是美国第一家在线房地产经纪公司，已于2017年在美股上市。Redfin的收入来自房产交易佣金，分为自营经纪业务和合作成交两部分。

　　Redfin上市当天，发行价15美元，开盘价19.56美元，此后股价一度涨到33.49美元高位，截止2020年8月13日，股价已涨至43.2美元。

　　近几年Redfin保持了较快的营收增速，但至今尚未盈利，贝壳找房与其具有相似性，是否能和Redfin一样受到资本市场，备受外界的期待。

　　总体而言，贝壳找房在国内的行业地位、扩张速度和营收等方面上交出了一份不错的成绩单。

　　亏损的同时，贝壳找房最新的营收增速已达到近60%。目前贝壳找房有三大业务：存量房交易服务、新房交易服务以及新兴和其他服务。

　　前两者贡献了主要营收。据招股书，贝壳找房2017年、2018年、2019年、2020年上半年收入分别为255亿元、286亿元、460亿元以及273亿元。

　　贝壳找房在招股书中表示，其是国内领先的线上线下房产交易与服务综合平台，同时也是横跨所有行业的第二大商业平台。贝壳找房2019年完成了220多万笔交易，共计产生了2.13万亿元总交易额，这个交易规模在国内仅次于阿里巴巴。

　　但在市场份额上 ，贝壳找房还没能占据绝对的优势。

　　TalkingData《2020移动房产服务行业报告》显示，贝壳找房的MAU排名第三，仅为排名第一的58同城的约1/4，比安居客依然少500多万人。而极光大数据2019年的统计也显示，贝壳的渗透率仅为0.98%，落后于安居客。

　　对于贝壳而言，上市并非是胜利，而只是一个新的开始。易居和58同城都是前车之鉴。

　　2007年8月，易居中国前往纽交所敲钟上市，但上市之后股价一直处于低迷状态，2016年私有化退市时，易居每股只有6.85美元，市值仅为9.87亿美元（约合人民币65亿元）。

　　58同城的私有化，背后隐藏的风险也可作为一个参考。58同城在房产这个主营业务上，一方面无法用“全是真房源”的口号取得中介品牌的信任，一方面加入58同城联盟的中介公司，也在竞争中慢慢走入贝壳等竞争对手的怀抱。

　　对于房产交易平台而言，线上信息服务之外，更要完成深度的服务体系。这是58同城私有化之后，要继续完成的事，也是贝壳找房的目标。

　　竞争依然在激烈地发生，各个选手都在各自的方向上前进着，现在贝壳最大的任务之一，就是要让投资者们相信贝壳未来的潜力，为它的商业模式买单。

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