万达商管再闯IPO大门

最近，万达商管或将赴港上市的新闻出现在各大媒体的报道中，而万达商管自身的商业动作近来也频频出现在大众视野，撤回A股上市申请、展开新的融资计划、引进珠海国资委的战投入股，接二连三的新闻报道又让万达商管再次受到市场关注。

近年来万达商管一直在持续转型，放弃重资产运营模式，走轻资产运营道路，输出品牌和管理。而当模式跑通后万达商管也在加快全国扩张的步伐，这势必需要大量资金支持，上市对于万达商管来说是最好的选择，但上市之路并非一帆风顺。

上市之路一波三折

万达商管的上市之路可谓一波三折。万达商管的前身为万达商业，于2014年12月在港交所挂牌上市，成为当年港交所最大IPO，当时发行价每股48港元。然而上市后不到2年，万达商业于2016年9月20日正式宣布退市，最终股价止于52.5港元，从上市到退市时间之快让人措手不及。

追溯退市原因，万达集团董事长王健林曾表示，万达商业H股私有化核心原因是公司股价长期在净资产上下徘徊，被严重低估。王健林在央视《对话》节目中称，“不能对不起我的朋友和股东，所以我们一定要私有化。”

从王健林的这番表述来看其对上市后的股价表现还是有很高预期的，但香港市场对万达商业的认可程度并没有那么高。被市场低估也就成了万达从港交所退市的最主要原因，于是从香港退市之后，万达商管也随即启动了内地IPO。

然而国内从2015年开始实行地产调控政策，却也对万达的内地IPO带来阻碍。于是为了应对，王健林提出了“轻资产”转型战略，比如在2017年7月，万达集团以637亿元的总对价将万达商业旗下13个文旅项目的91%股权、77个酒店项目分别打包出手给融创。

从这一番清空资产的操作来看，万达商管对于上市有着更为迫切的需求。然而现实总是更为残酷，在提交A股招股书后，万达商管经历了漫长的等待，最终却用五年时间换来IPO无果，于是万达商管在今年3月宣布撤回上市申请。

在A股上市无望后的万达商管又开始一系列资本动作，计划打造全新商业平台，准备重回香港交易所。在具体操作层面来看，万达商管一边从市场融资，一边引入国资委入股，都表现了万达商管对于上市依然怀着迫切的需求。

逐渐成型的万达商管公司，是重组后的轻资产运营管理公司，万达商管集团持有该公司全部股权，也是万达准备赴港上市的主体公司。然而就在万达商管进行一番资产腾挪为上市做准备的同时，其财务表现也为这次上市带来了一些不确定。

疫情波及下的营收下滑

财务层面上的不良影响主要是因为在疫情影响下，万达商管的业绩出现明显的下滑。

从数据来看万达商管2020年实现营业收入391.34亿元，同比下降50.25%；实现净利润138.3亿元，同比下降44.89%；归属母公司股东的净利润135.22亿元，同比下降44.58%。营收和净利两方面都基本上被腰斩，万达商管作为线下实体生意受疫情影响还是非常大的。

造成业绩下滑的主要原因是减免租客租金导致的租金收益下滑，还有受疫情冲击酒店的经营效益变差。

另外在财务方面，万达商管背负着一定的债务压力。截至2020年末，万达商管的总负债为2874.19亿元，与上年同期相比下降了3.52%。资产负债率为51.11%，同比下降1.32%。其中一年内到期的非流动负债480.36亿元，同比增长了1.58%。

虽然对于现阶段的万达商管来说，作为轻资产运营公司，这个负债率在可以接受的范围之内，并且企业若能成功上市，则储备资金也将更加雄厚，支撑公司长期发展。但也同样是因为这方面原因，更进一步加速了万达商管从重到轻的模式转变。

轻重模式的转变

万达商管为了更加聚焦轻资产运营模式，在2018年就开始密集出售其在海外的地产项目，包括英国、美国，澳大利亚等地的资产。据不完全统计，万达在出售海外资产方面已套现约206.96亿元，开启大清仓模式。

万达商管走的轻资产运营道路，本质上是管理人和投资人的职责分离，地产投资人将项目委托或出租给专业的运营团队来经营。目前轻资产运营模式的优势主要有以下两方面。

一方面是专业分工带来的效率提升。传统商业地产项目物业方和运营方没有清晰的划分，经营效率较低，而在万达商管的轻资产运营模式下，物业方强在拿地和建设，运营方强在管理，双方都在发挥自己的特长，有利于提高经营绩效。

另一方面是轻资产模式可以更好扩张。传统商业地产的重资产模式对于资金需求较大，而轻资产运营则专注于品牌和管理的输出，通过物业方的物业手段放大经营价值，大大降低资金要求，加快扩张步伐。

目前来看万达商管的轻资产化依旧在进行中，在2020年开业的45座万达广场中轻资产占比超过60%。另外万达商管今年计划开业万达广场50个，其中轻资产占比68%。而截至去年末在建的142个万达广场中，轻资产占比也已经超80%。

而轻资产模式在给万达商管带来更快的扩张节奏，加速其发展的同时，也丰富了万达商管的业务多元化。

以后万达商管的业务范围包括向不同的万达广场业主收取管理和服务费，还将着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式，向万达广场中小微企业开展金融服务和提供数据支持，同时创新开展万达广场、酒店、影城、文旅等生态系统的大数据服务、新能源服务、广告经营服务等业务。

轻资产运营长路漫漫

随着国内住宅地产宏观调控越来越严格，商业地产项目渐渐兴起。而商业地产又因自持运营的原因，资金回笼较慢，定位于轻资产运营的商业地产项目成为地产行业热点，而轻资产运营模式也会遇到一些问题，主要集中在合作信任和利益共享机制上。

如何建立更好的信任关系，每个商业地产物业在前期都要投入巨大的资金，物业方更加关心收益和回报，而商业地产都会有一个市场培育时间，运营方会关心品牌方能否持续提供相应的支持，这些问题都会增加双方的信任成本。

而在利益分享层面上，轻资产运营是一个长期的过程，运营过程中可能会出现收益分配的问题，物业方和管理方对于获取的收益应该怎样合理分配，建立合理的激励和实施保障机制非常必要。

目前万达商管有两种轻资产模式：第一种是投资类万达广场，即投资者“拿钱下订单”，万达商管负责找地、建设、招商和运营。第二种是合作类万达广场模式，投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，净租金七三分成，投资者占七成，万达商管占三成。

两种轻资产运营模式共同运行也让万达商管在开展业务上更加灵活，占据更多的市场空间，但是存在于轻资产模式运营过程中的种种问题，同样也为万达商管带来了诸多的挑战需要去面对。

随着国内城镇化进程的加速，未来城市对于商业地产项目的需求也会提升，而万达商管作为行业领头羊也会加快扩张的步伐，这会让万达商管对资金的需求更加强烈，而能否通过成功上市去解决资金需求还是未知，万达商管的前路也依旧充满不确定性。

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