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纽约的写字楼业主，现在靠什么吸引租户？

来源：晰数塔互联网快讯时间：2021年08月19日 09:08

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编者按：大量空置的办公空间，让纽约这座城市里的大写字楼业主们感到恐惧，他们中的许多人正竭尽全力留住和吸引租户。本文译自The New York Times，作者是Kate Kelly和Peter Eavis，原标题为" Lower Rents? Check. Speak-easy? Check. How Office Landlords Are Enticing Tenants."，希望对您有所启发。

纽约——尽管目前纽约市的许多社区已经开始恢复了生机，但市内的很多大型商业办公区却充斥着空置的办公空间。大多数员工都还没有返岗工作——也不清楚他们最终是否会全部回来。这种不确定性让这座城市里的大写字楼业主们感到恐惧，他们中的许多人正竭尽全力留住和吸引租户。

较低的租金或多年租赁的免租期如今已成为一种趋势。但业主们也在试图吸引新租户和回头客，他们通过彻底的重新设计和装修，根据客户需要快速改造办公空间。他们正在招揽主要面向租户的高档俱乐部和餐饮大厅，希望吸引那些渴望在职场进行社交活动的职员们，同时也在寻求新的商机。在哈德逊河(Hudson River)附近的西26街(West 26 Street)的一栋大楼里，业主——私人股本公司黑石集团(Blackstone)和大楼所有者兼开发商RXR Realty——正在展示一套隐藏在一楼角落里的600平方英尺(约合457平方米)的沙龙酒吧。

该市最大的写字楼业主之一SL Green公司的租赁和房地产主管史蒂文·杜雷尔斯(Steven Durels)最近告诉华尔街分析师，他的公司及其竞争对手做出的商业妥协是“残酷的”。但企业业主没有太多选择。根据房地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)的数据，目前曼哈顿写字楼市场的近五分之一是可供出租的，已经创下历史新高。其中包括约7900万平方英尺的未租空间和现有租户试图转租的办公室。

由于租户无法解除租约，不得不继续支付租金，写字楼业主基本上经受住了新冠疫情的考验。但世邦魏理仕(CBRE)的数据显示，曼哈顿三分之一的大型写字楼的租约将在未来三年到期。随着这些协议进入重新谈判阶段，一些大公司表示，他们未来需要的空间将大大减少。新冠疫情期间，一些大公司已经开始习惯让员工在家工作。

分析师表示，即使在纽约经济复苏之后，写字楼需求的大幅下降也可能拖累写字楼租金。

“这就好像是一场缓慢前行的列车失事。”小型金融公司Westwood Capital的管理合伙人丹尼尔·阿尔珀特(Daniel Alpert)表示， “市场上充斥着大量待租的商业办公空间，而这些都是高质量的场地。” 阿尔珀特在他的职业生涯中参与了几十笔商业房地产交易，他说，从他位于布莱恩特公园33层的办公室的窗户可以看到，附近的摩天大楼里实际上仍然空着。

据安全公司卡塞尔系统(castle Systems)的数据，纽约都市区的商业办公楼里的工作人员仅仅是新冠疫情前的约21%而已。

世邦魏理仕估计，2021年6月初，曼哈顿写字楼租金较2019年底下降了16%。世邦魏理仕研究和分析高级总监妮可·拉鲁索(Nicole LaRusso)说，如果包括免租期和翻新补贴(业内称为“租户改善补贴”，简称TI)等优惠措施，租金降幅可能会超过20%。不过，一些指标让拉鲁索感到更加乐观，比如最近租户每月向转租市场释放的办公空间数量有所减少。

她说：“我认为，我们正看到终结的开始。”

并不是说人们永远不会再回到办公室了。毕竟，一些商业办公了，比如紧邻中央车站(Grand Central Terminal)的巨型新摩天大楼范德比尔特一号（One Vanderbilt），仍在吸引租户——即使他们能够支付的租金较低。SL Green公司的杜罗斯说，他的公司是One Vanderbilt大厦的开发商，自新冠疫情开始以来，这座办公楼已经签署了14份租赁协议了。加拿大金融公司道明银行集团(TD Bank Group)是One Vanderbilt大厦10层楼的主要租户，该公司最近将出租面积增加了2.4万平方英尺。

业主们面临的挑战是，这座城市的商业办公楼并没有太高的实际出租率，各公司也都不确定他们能够重返办公室时间计划。尤其令人担忧的是，因为纽约市在过去10年里掀起了一股商业办公楼的建设热潮，包括曼哈顿远西区(Far West Side)的哈德逊广场(Hudson Yards)这样的大型开发项目。因此，即使是短期供需失衡也可能给房地产公司和投资者带来沉重压力。这进而可能会损害纽约的金融复苏，因为商业办公楼的业主要支付该市大约10%的税收。

包括高盛(Goldman Sachs)和摩根大通(JPMorgan Chase)等拥有自己大楼的大型公司，今年夏天已经强制员工重返办公室办公了。但许多其他公司的回归速度和数量都低于写字楼业主的预期。私人股本公司凯雷（Carlyle）租用了One Vanderbilt大厦的几层楼，该公司表示，员工们要到9月中旬才可以回来办公——然而即使到那时，他们每周也只需要在这里待三天。在切尔西办公室雇佣了约700名员工的Twitter公司已经告诉员工，他们可以无限期呆在家里。

“在租约到期之前，你只有这些时间做出决定了。”摩根大通(JPMorgan)负责跟踪房地产公司的分析师安东尼·保隆(Anthony paolo one)表示， “租赁业务的增加并不会太令人惊讶; 这是必须的。但这些租赁业务将走向何方?”

随着员工们逐渐回到办公室，写字楼的业主们预判，未来租户们不仅会强调健康和安全，还会希望在厨房、健身房和餐厅等空间区域与同事们更多地社交接触。许多人还期待远程工作的灵活性达到新的水平，并试图让办公环境更适应这些要求。

业主们表示，现在人们普遍认为，顶级的通风系统和大容量电梯将有助于保持安全的社交距离，这也是大多数大型银行办公大楼的特点。但他们也越来越专注于提供足够宽敞的办公设施，以安全地容纳大型聚会，以及配备视频会议的会议室。一些公司提供了动作感应摄像头，通过声音定位扬声器，以提高视频通话中的成像能力。其他一些公司则在低楼层设置公共空间，鼓励租户与同事和客户之间的交往。

黑石集团(Blackstone)的主要租户在新冠疫情首次席卷纽约的几个月前宣布，计划离开百老汇1740号。该公司对办公空间进行了重新设计，将一个私人俱乐部和一家餐厅纳入其中。一些企业早期的资料，包括几张人们正在做瑜伽的照片，以及一群人在一个机场休息室一般宽敞的俱乐部空间里吃饭和工作的照片，上面写着这样的标语：“文化是终极的愉悦。”

“人们开始意识到，办公环境对人才来说是一种竞争优势，”RXR Realty公司战略规划部副总裁安德鲁·敏(Andrew Min)说。“你所处的环境是衡量你职业生涯的重要指标和驱动力，”他补充说，“我们需要继续确保这个高质量的办公空间持续为租户服务。”

一些企业租户似乎很同意这一观点。道明银行（TD Bank）Metro New York地区总裁安德鲁布雷根茨（Andrew Bregenzer）表示，他的公司希望有一些公共空间，让不同部门的同事可以合作交流。

“在一个新冠疫情流行的世界里，这似乎有点违反直觉，但事实是，我们觉得能够让这些团队人员和领导在一个办公区域内，工作是会提高效率的。” 他说。

其他企业也正在考虑翻新他们传统设计的办公室，未来将可以允许一个以上的人在一个星期内使用同一张办公桌，或者让员工可以进入隔音室更便捷地进行视频会议。

“过去人们会说，‘等等，为什么那个家伙会出现在屏幕上? 如果他想开会，为什么不来直接苏荷区? ’”金融公司塞伦盖蒂资产管理公司(Serengeti Asset Management)的合伙人莱斯利·D·比德尔(Leslie D. Biddle)说。 “但现在这种心态真的改变了。”

比德尔在去年的新冠疫情期间重新签署了她的租约，她说，塞伦盖蒂公司搬到了同一栋大楼的另一层，整体办公面积减少了一半，租金也大幅降低。一些办公间间还配备了视频屏幕，以支持视频通话。

现在，随着公司的22名员工准备更定期地返回工作岗位，比德尔正在考虑每周进行三天的团队集中工作。她说，那些选择在办公室全职工作的人很可能是有专属办公桌的，而那些在办公楼工作时间较少的人可能不得不共享办公桌。

RXR Realty公司目前正在其洛克菲勒广场75号(75 Rockefeller Plaza)大楼内推销“预建”办公空间，美国银行(Bank of America)是该大楼的租户。预计该公司将会被要求提供像塞伦盖蒂公司这样的办公空间。其位于21层的展厅以模块化家具为特色卖点，这里的办公家具可以随意移动，墙壁可以在一个周末内由一个技术人员完成移动改造，而不是一群玻璃工、油漆工和木匠。

RXR公司还安装了运动传感器，帮助跟踪每次使用每个空间的人数以及空间的使用频率，每年的使用费用为9000美元。RXR公司认为，这些数据将有助于改变每个办公室空间的布局，例如，将未充分利用的会议室改造成独立的办公室，或者将不受欢迎的办公区域的办公桌移走，将这些区域改造成休息室等等。

“我们所有的东西都是模块化的，”RXR公司的首席执行官斯科特·雷克勒(Scott Rechler)说，“所以当办公空间内一切开始预计要发生变化时，你实际上可以在一个周末内全部完成。”

译者：TeresaChen