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富人“大逃亡”，豪宅被狂抛，温哥华楼市入冬

来源：晰数塔互联网快讯时间：2019年07月04日 19:46

Photo by Joe Gardner on Unsplash，本文来自华尔街见闻（ID：wallstreetcn），编辑，位宇祥，文中观点不构成投资建议

温哥华的房产市场的自由落体动作仍在继续，跌势仍看不到尽头，大批的豪宅在被蜂拥抛售。

然而，加拿大的其他主要城市，如渥太华、蒙特利尔和多伦多等，价格和销量却都在上涨。

温哥华这究竟是怎么了？

01 温哥华楼市“量价齐跌”

一度火热的温哥华房地产市场正在迅速降温，呈现出“量价齐跌”的趋势。

大温哥华地区房地产委员会在7月3日公布的数据显示，该地区的多类型待售房屋综合基准价格在6月跌至998700加元，较2018年6月同比下跌9.6%，较5月前值环比下跌0.8%，也是自2017年5月以来首次跌破100万加元的整数关口。

6月售出2077套房屋，较5月前值环比下跌21.3%，较去年同期同比下跌14.4%。这一数值不仅比6月的历史十年均值下滑34.7%，也创2000年以来的6月同期纪录最低。

在分类售价方面，独立单户住宅（detached）同比跌幅最大为10.9%，联排别墅（Townhome）和公寓（condo）均跌超8.6%。

在销量方面，公寓式住宅同比跌幅最大为24.1%，联排别墅同比跌近7%，独立式住宅同比跌2.6%。

虽然买家需求放缓且价格疲软，大温哥华地区的待售房屋数量仍在继续增加。6月新上市待售的房屋数量下滑10%，至4751套，但6月整体的待售房屋总数同比增长25.3%，至14968套，并较5月前值环比增加1.9%。

温哥华房产市场的这种情况已经持续很长一段时间了，3月份有4949个新房源上市出售，4月份继续增长至5742个，在售房源比去年同期继续暴增近50%。

与此同时，4月销量较10年平均值腰斩，创下了近24年的最低记录。5月份温哥华房价继续环比暴跌9.7%，下跌速度堪比股票。

02 高房价与收入严重脱节

与温哥华相比，加拿大其他主要城市却出现明显反差：5月份渥太华同比涨7.8%，大蒙特利尔地区房价指数升6.3%，多伦多涨近2%，同时成交量同比暴增了17%！

温哥华出现这种独特情况背后有多重原因，首先是前期涨幅过猛房价已经与收入严重脱节。

温哥华的房价在加拿大排名第一，但当地收入却跟房价严重脱节：家庭年收入的中位数仅为7万多加币（在全加拿大排名第18），这还是税前收入，税后仅剩5万多；平均收入仅6.5万加币，税后差不多仅剩5万。

按照此前180万的均价普通家庭不吃不喝36年才能买上房，即便按现在100万的均价，也需要20年。

03 超高税费推高持有成本

造成上述情况的原因只有一个：大量的外来资金推高了温哥华房价，温哥华房市并非刚需支撑市，而是投资及其他需求为主的市场。

所以，温哥华的房屋空置情况在整个加拿大最为严重，且越豪的社区空置越严重也就很好理解了：在出台空置税前政府对空置情况摸底的结果显示温哥华地区有2.5万套住宅处在空置状态，在全国首屈一指。

房价最高和空置率最高的组合给空置税的出台亮起了绿灯，全球最早开始实施空置税的主要国际城市就是温哥华。

温哥华市议会早在2016年就提出了征收最高2%的空置税，2017年1月1日，议会正式通过了房屋空置税 (Empty Homes Tax)议案，税率为1%，但温哥华市府给予业主6个月的宽限期，让业主有时间将物业出租。

但刚出台后力度显然不够，当时大温房价并没有受到空置税出台的影响，房价甚至还略有上升，特别是空置税本来想要重点关照的对象：公寓，其价格涨势尤为明显。

真正的力度大的是随后温哥华所在的BC省在2018年11月底通过的省空置税（BC省空置税要和温哥华空置税叠加征收，实际上还要再叠加房产税），这项税收不像温哥华市还给那么长时间宽限期，而是直接“回溯缴纳”：自2018年1月1日算起，不论业主类型，只要不是省纳税居民，其持有的房产需要上缴房产价值的0.5%作为投机税，此后每年征收；2019年开始外国投资者和太空人家庭（丈夫在国内赚钱，把老婆孩子留在温哥华）需要每年缴2%；加拿大公民和永久居民，不是BC省居民需要缴1%；加拿大公民和永久居民并且是BC省居民需要缴0.5%。

也就是说对于大多数温哥华豪宅和投资物业的持有者而言，税负从原来的房产税1%左右，叠加温哥华市的空置税后涨到了2%尚且可以接受，但BC的省税一来一下子就从2%到了4.5%！

（地税1%+温哥华空置税1%+BC省投机税0.5%+2%外国投资者和太空人家庭税）

为了降低每年高达近5%的高额持有成本，温哥华的豪宅市场出现了贱租热潮，只不过变成低收入人群群租房的豪宅以后可能惨不忍睹，不想“被糟蹋”的房主们只能降价抛售。