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德国要玩“交换空间”?老人跟年轻人换房住?

来源:晰数塔互联网快讯 时间:2023年05月11日 14:10

本文来自微信公众号:欧洲价值 (ID:ouzhoujiazhi),作者:叶克飞,编辑:二蛋,头图来自:视觉中国

前几天,德国政界在讨论房子问题。根据数据,德国正处于二十年来最严重的住房短缺中,当然,德国其实是不缺房源的,短缺是因为大多数主要城市的租金都在不断上涨,人们能够负担得起的住房越来越少。

前两年,已经有许多专家和政界人士提出各种建议,比如引入租金上限,鼓励人们搬出城市,去农村生活等。其实这些方案还挺靠谱,比如“去农村生活”,以德国极小的城乡差异,农村生活不比城市差,某些方面甚至还更优越。唯一对老人不友好的是,万一行动不便、无法开车,生活就没有城市那么方便了。

近期,绿党又提出了一个建议:老年公民可以选择与年轻家庭交换出租屋。这是因为老年人经常会发现自己租的房子太大,经济上无法维持,但目前的租赁市场,想换个小房子来租,成本可能会更高。

有人就会不明白了:为什么小房子的成本反而更高呢?因为在德国,租房比买房更普遍,许多人租房子过一辈子,而且租约往往很长。如果放弃旧的相对较低的租约,去换一个小房子,那就要签新的合同,匹配如今越涨越高的租金,反而会增加成本。

如果可以像绿党所说的那样,允许老年公民与那些需要更多生活空间的年轻家庭交换房子,就会避开租赁市场,实现双赢,同时不增加成本。

也有人提出了更激进的建议,认为应该废除时间过长的旧廉价合同,逼迫那些住着大房子并受益于廉价租金的人搬走,换成小型公寓。在他们看来,德国的房源是足够的,只是分布不当,国家也不应该为这些支付低租金的人提供极端保护,无视更多家庭找不到合适公寓。这么说看起来很不符合人文关怀,但确实揭露了德国房产面临的问题。

对于德国的这种情况,将“买房”作为人生必须、甚至为之努力一辈子的中国人想必很难理解。首先要搞清楚的是,德国人为什么喜欢租房子住

2021年数据显示,德国GDP总量为4.22万亿美元,排名世界第四。人均GDP为5.08万美元,排名世界第21位。这个排名看起来不太高,但在人口八千万以上的国家中,它的人均GDP排名世界第二位,仅次于美国,在人口五千万以上的国家中,它还是排名第二位,仅次于美国,在人口三千万以上的国家中,它排名第三位,前面多了一个3800多万人口的加拿大。

2021年,德国打工人年工资水平的中位数是44074欧元,平均数是51009欧元。当然,作为高福利国家,德国人拿到手的钱肯定没这么多,大概只有六成半。在统计领域,为了避免“被平均”,中位数是更科学的数据。如果一个德国人刚好处于中位数水平的话,一年拿到手是30000欧元左右,按现下汇率,大致相当于人民币21万元,平均每月不到两万元人民币。如果是达到了平均数,大致相当于人民币24万元,平均每月两万元人民币。

德国物价并不高,牛奶面包等基础生活品都有政府补贴。此外,医疗基本免费,孩子教育免费,生了孩子还有固定的儿童金。所以,一个普通德国人的生活虽然不能说很宽裕,但肯定不会拮据。

无论从整体经济数据还是从民众收入来看,德国都是高度发达国家。但有个数据对比起来就很有意思:2020年数据显示,德国约有住房4170万套,其中产权人自住仅1730万套,占43%,私人出租为1500万套,占37%,各类组织出租为830万套,占20%。

同时,越是大城市,租房的人比例就越高。首都柏林的房产自住率仅为15.8%,剩下的全是租住。

有人会说,是不是首都房价太高了,所以住房自有率才这么低?当然不是,因为经济原因,柏林的房价在德国不是最高的,甚至不算是第一梯队,比不上慕尼黑、汉堡、法兰克福、斯图加特等金融业和工业重镇。柏林的住房自有率低,与历史和房产政策有关,也跟年轻人扎堆有关。作为德国平均年龄最低的城市,柏林年轻人早已将租房子当成习惯。

作者供图

中国的住房自有率是多少呢?城镇居民住房自有率超过了90%。一套自己的房子是家庭标配,还得为孩子考虑。很多有点条件的家庭,孩子没成年就准备好了“婚房”。租房群体主要集中于各种“漂”,租房被视为“外地人才干的事情”。而外来打拼者在异乡“站稳脚跟”的最好证明,也是买房子。

相比之下,有一半德国人租房过一辈子。有人或许又会抬杠,来一句“既然一半德国人租房过一辈子,那么他们租的房子又是谁的?是不是说明另一半德国人都有几套房,这是不是说明德国贫富分化很严重?”

答案是否定的。2019年《德国住宅市场所有权报告》显示,个人、住宅合作社和专业组织各拥有43%、23%和34%的出租公寓所有权。在专业组织中,私营企业和政府公共部门又各占13%和11%的出租公寓所有权,这个比例是由德国历史决定的。

中国人的买房执念,不仅仅是一种长远考量,也是基于当下需求的考虑。毕竟租房有太多不便,房子老化、业主坐地起价随意加租,乃至各种纠纷,都不是让人省心的事情。所以,即使是“漂一族”,也将买房视为长期目标。

在德国,因为没有“落户”之类的因素,人们的流动自由更加充分。许多人今年在这个城市工作生活,过几年就换个城市,甚至年年漂,租房也十分普遍。有人认为,是这种自由流动的意识推动了房地产市场的规范,但或许反过来说更为恰当——是房地产市场的平稳,给予人们自由流动的保障。

德国的住房制度要从二战后说起,经历二战后的德国城市,大量建筑被摧毁或严重毁坏。尤其是原本人口相对稠密的工业区(如鲁尔工业区),遭遇的轰炸更为密集,住房损毁更为严重,几乎失去一半住房存量。此外,东德人大量流亡至西德,也加剧了住房短缺。

1950年,西德政府颁布了首部住房建设法,针对住房紧缺问题,在自由市场化住房建设之外,还大力推动公共住房建设。但值得注意的是,这些公共住房并不是我们认知里的“社会福利房”,并非政府所有,而是仅仅由政府提供无息贷款和较长的归还年限,鼓励开发者建设这类公共福利房产,房屋产权仍属个人所有。这些私有房产建成后,租金由西德政府进行调控。开发者得到了无息贷款和较长归还年限这样的好处,就要提供相对低廉的租金给租房家庭,前三十年必须以低于市场价的水平租给政府指定的低收入人群。同时,房产拥有者不能随意提高租金和强行收回房屋,也不能随意出售。

二战结束后,德国陆陆续续建设了一千多万套这样的公共住房,可供3000万人居住,几乎是德国总人口的40%。而且,这些租赁房从一开始就以最高标准建造,与自由市场上的商品房没有区别。

作者供图

同时,既有开发商建房,又有自建房,还有合作社建房,让德国房产不会被利益集团垄断。值得一提的是住宅合作社,它完全是为了满足低收入群体需求而成立的互助公共组织,以“集中盖房子再租给社员”的方式完成住房供给,社员将钱存入住宅合作社,存款达到一定规模后就获得租房资格。当然,随着德国经济的发展,合作社的房产已经逐渐变少,很多被有余力的社员买走。也因为房产供给的充足,合作社的审批也越来越严格,存量越来越少。

正是这一系列措施,让德国的住房总量非常充足。1978年,住房套户比(住房套数/家庭户数)就达到1.21,随后一直稳定在1以上。2016年时,德国的存量住房约有4170万套,户均套数约为1.02套。

德国的《出租权利修改法案》非常细致,确保了租户的权利。它规定三年之内,房屋租金上涨幅度不得超过20%,特别指定地区更是不得超过15%。如果未经租房人同意,房屋租金超过合理范围的20%,即属违法行为,出租人将承担巨额罚款。如果租金超过合理范围的50%,即属“暴利租金”的犯罪行为,出租人将承受更高罚款甚至坐牢。

此外,德国租房合同分为有限期和无限期两种格式,选择后者的租房者可以一直租住下去。租房人要想解约,需要至少提前三个月通知出租人,出租人则不能将租房者赶走。如果有人愿意支付更高租金,出租人能不能把现有租房者赶走呢?答案也是不行的,这是违法行为。

当然,因为太过保护租户,所以有人说在德国,有房子的人才是弱势群体。因为法律规定,如果租房人没钱交租,出租人也不能将之直接赶走,必须通过法律渠道处理。

同时,德国还严禁“二房东”与“擅自转租”行为,一旦违法,也是巨额罚款。至于租房的质量,跟一般自住房也不会有区别。出租房普遍很干净,上一任房客会主动维护与打扫干净,物业也会再进行各种清洁和维护,才交到下一位租客手上。

租房既没有租赁时间上限,房租涨幅又有严格的数据参考和规定,而且也不需要通过买房来换取公共资源的准入门槛(比如子女上学、医疗和养老等),德国人自然可以安心租房,甚至租房过一辈子。

另外,德国政府每年会提供房屋补贴,如果收入水平无法承担租金要求,政府会帮忙补差价。购房者也可以申请补贴,但90%以上的房屋补贴都发放给了租房者。

德国的住房自有率在欧洲都是比较低的,反倒是那些典型的欧洲穷国,房产自有率普遍很高,比如罗马尼亚,房产自有率超过95%。

这一点倒是很容易解释,德国人不需要房子作为自己的资产寄托。

而且,在大多数德国人看来,房子不算是真正的资产。或者说,对于有钱人来说,它是锦上添花式的资产,但对于穷人来说,那可能是巨大的负债。

德国人的逻辑是,房产要想财富化,就要能套现,如果不能创造现金流,只能拿在手上看数字游戏,那就没有收益可言。房产也不是好的投资工具,无论全款还是贷款,都会降低生活质量,这是德国人不能接受的。

更重要的是,在德国炒房,基本上讨不了好。从德国政府的角度来说,房地产业不是GDP的主导产业,制造业才是,发展房地产业完全是得不偿失的做法,反倒会造成民生问题。德国各政党在大选中,不管其他政见有何不同,住房保障这一点绝不会有异议。哪个政党或者候选人要是说要刺激房地产市场增长,别说选票了,整个政治生命都会终结。

这一点与世界上大多数国家都不一样,上世纪90年代,日本经历过房地产泡沫,2008年,美国也经历了房地产金融市场引发的次贷危机,但德国就没吃过这样的亏。甚至可以说,德国是唯一没有出现房价大幅飙涨、并始终保持房地产与金融良性循环的发达经济体。

曾经在一战后遭遇严重恶性通胀的德国,在通胀问题上始终高度警惕。也正因此,德国始终专注于控制通胀和维护币值稳定。这就使得没有太多流动性资金可以流入房地产市场,同时,低通胀也让人们无需将房产作为保值投资品。

即使加入欧元区之后,德国的房产价格控制仍然相当强悍,与许多一加入欧元区就房价大涨的国家迥异。

这完全是制度所决定的。在德国,买房的贷款额度采用基于MLV的抵押物价值评估方式,由银行决定。所谓MLV,就是抵押物的可持续价值。它排除投机因素和经济导致的价值波动,反映房子的最低价,甚至是经济严重下滑时期所可能出现的最低价。换言之,你现在要买的房子可能市价100万欧元,你想贷款60万欧元,也就是六成,但是经过MLV评估,房子的可持续价值可能只有60万欧元,那么你拿到的六成贷款就只有36万欧元,需要背负的房贷就从原先预计的40万欧元变成了64万欧元。这就非常有效地堵住了借助杠杆炒房的空间。

另外,房贷是长期贷款,受利率变动的影响非常大。在欧洲大多数国家,银行都大量采用浮动利率贷款,以此将利率风险转嫁给贷款人。但在德国,房贷始终以固定利率为主导,降低房地产市场对短期利率的敏感程度。购房者可以选择固定期1-5年、5-10年和10年以上等几种固定利率期限。这种做法一方面确保了购房者的利益,另一方面却也让炒房的空间变小。

更能阻止德国人炒房的是成本,尤其是严苛的税制。德国有许多房地产相关税种,包括土地税、租金收入所得税、二套住房税、土地购置税、资本利得税和商业税等。如果是保有房产和使用房产,税负并不高,但一旦涉及交易环节,税负就明显上升。

所谓第二套房产税,是指纳税人只要拥有两套或两套以上房产,无论自用还是租用都需要缴纳。租金收入所得税是将租金纳入个人年收入,税率也是按超额累进税征收,大概在14%~45%区间。

在交易过程中,不动产交易税是成交价的3.5%~6.5%。房屋所有者在购房后10年内出售,即属投机行为,需要对价差收益部分征收25%的资本利得税。5年内购买3套以上房产会被认定为商业行为,即使购满10年,出售时仍需缴纳3.5%的商业税和19%的销售税。

很多人有个思维误区,认为所谓“房价稳定”就是“房价一点也不涨”,这显然是错误的。如果物价普遍上涨,那么房价也肯定会跟着上涨。“房价稳定”的关键,在于它没有脱离经济发展水平、民众收入水平和整体物价水平。

从二战后至今的情况来看,德国的房价保持稳定,甚至是全球主要经济体中最稳定最健康的,但这并不等于它没有阶段性波动。

很多人都说,如果现在回头看,2009年应该是欧盟购房的最佳时期。因为金融危机,欧洲大多数国家的房产都出现下跌甚至大跌。但在2013年开始,房价逐渐回升,这几年甚至出现了大幅上涨。

德国保持着低通胀,还有高比例的制造业,房地产并没有严格跟随欧盟大势,但近几年也出现二战后最快速的上扬。不过说实话,这个涨幅虽然大,但对比德国人的收入和福利水平,对比欧盟其他国家的涨幅,还是相当收敛的。在全球市场来看,德国的房价仍然不算高,德国地产业在国家经济中的占比也不高,仍然处于健康状态。

两德统一后,德国经济一度出现波动。一方面,原东德地区未能在经济援助下实现预期经济增长,另一方面,向东部输血也导致德国政府财政赤字严重。经济下滑使得在两德统一初期兴起的房地产业陷入危机,地产泡沫破灭,一些大肆囤地的地产商损失惨重甚至倒闭。加上全球产业向劳动力成本低的亚洲新兴市场转移,德国经济一度失去增长动力,老龄化也愈发严重,地产业随之低迷。

2001年前后的互联网泡沫破灭,全球投资者转向房地产业,也带动了德国,但仍然没有让地产业真正走出低谷。直至2008年金融危机后,德国开启经济刺激计划,迅速走出危机,并在2010年欧债危机中独善其身,实现高速增长。

正因为德国在全球低迷状态下的稳健表现,使之成为海外资金的新宠,大量热钱涌入,推动了房价增长。2015年的难民危机中,大量难民涌入德国,也让德国住宅出现紧缺,房价在刺激下继续增长。

数据显示,因为2008年金融危机影响而在2009年房价一度触底,房价已经在12年间翻倍以上增长。当然,不要被这个翻倍以上增长吓到,因为2009年时,德国房价一度只有历史平均水平的70%,基数相当之低。

还有一个数据非常有趣,1970年到2016年,德国新建住房名义价格指数增长了90%,但如果考虑通胀等各种因素,实际反而下跌了11.3%。所以,德国人的房子还真不保值。

2021年,德国全国住宅的每平方米均价已经达到3140欧元,折合人民币21000多元。其中,欧洲最富庶的城市之一、德国最大城市、宝马汽车总部所在的慕尼黑,房价位列德国大城市首位,2021年平均房价达到每平方米6800欧元,折合人民币47000多元。其中,地段最好的房子已经突破每平方米10000欧元。

位于德国西南部的经济重镇,拥有保时捷和博世总部的斯图加特,欧洲第二大港、欧洲最富庶城市之一的汉堡,房价也都非常高。比如汉堡最佳地段的房子,每平方米均价达到7500欧元以上,折合人民币52000多元,中等地段的住房则在每平方5000欧元左右,也达到了人民币35000元。

柏林则是房价增长最快的大城市,2007年房价还不到每平方米1000欧元,如今已经接近5000欧元。

作为欧洲三大金融中心之一的法兰克福,吸纳了大量外来人口,在德国的地位类似我们的上海。它的平均房价达到每平方米近5000欧元,折合人民币35000元。

房价涨了,租金自然也会随之上涨。最新出炉的2022年第二季度数据显示,德国现有住房平均租金为每平方米7.66欧元,折合人民币53元,换言之,租一个50平方米的房子,每个月需要人民币2650元。

房价最高的慕尼黑也是德国租金最高的城市,平均每平方米租金达到16.93欧元,折合人民币接近120元,租50平方米的房子,每月需要人民币6000元。法兰克福的租金在德国排名第二,平均每平方米为12.82欧元。斯图加特的数据为12.26欧元,柏林则超过11欧元。

当然,相比大城市,德国也有许多低房价的地方。不少小城市的房价都在每平方米1000欧元以内,也就是人民币7000元以下。很多中型城市兼具历史和颜值,产业也相当发达,房租也不高。

对于德国年轻人来说,如果想去大城市获取更好的工作机会,就要面对大城市的高房价,拿不出首付也是很普遍的现象。而且,德国年轻人很早就独立,父母基本不会干涉其生活,当然也不会为买房的事情折腾,所以不可能有“六个钱包帮忙买房”的做法。

比较有趣的是德国老人,他们普遍在退休后选择经常旅行的闲适生活,所以也不会被房子所困住。还有一些老人,认为自己不再有打理花园的精力时,就会将房子转租或转售给其他人,然后自己跑去租房子住,享受晚年生活。

从这一点来说,绿党的“交换房子”建议,似乎还真的有点可行性。

本文来自微信公众号:欧洲价值 (ID:ouzhoujiazhi),作者:叶克飞,编辑:二蛋

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