德国要玩“交换空间”？老人跟年轻人换房住？

本文来自微信公众号：欧洲价值 （ID：ouzhoujiazhi），作者：叶克飞，编辑：二蛋，头图来自：视觉中国

前几天，德国政界在讨论房子问题。根据数据，德国正处于二十年来最严重的住房短缺中，当然，德国其实是不缺房源的，短缺是因为大多数主要城市的租金都在不断上涨，人们能够负担得起的住房越来越少。

前两年，已经有许多专家和政界人士提出各种建议，比如引入租金上限，鼓励人们搬出城市，去农村生活等。其实这些方案还挺靠谱，比如“去农村生活”，以德国极小的城乡差异，农村生活不比城市差，某些方面甚至还更优越。唯一对老人不友好的是，万一行动不便、无法开车，生活就没有城市那么方便了。

近期，绿党又提出了一个建议：老年公民可以选择与年轻家庭交换出租屋。这是因为老年人经常会发现自己租的房子太大，经济上无法维持，但目前的租赁市场，想换个小房子来租，成本可能会更高。

有人就会不明白了：为什么小房子的成本反而更高呢？因为在德国，租房比买房更普遍，许多人租房子过一辈子，而且租约往往很长。如果放弃旧的相对较低的租约，去换一个小房子，那就要签新的合同，匹配如今越涨越高的租金，反而会增加成本。

如果可以像绿党所说的那样，允许老年公民与那些需要更多生活空间的年轻家庭交换房子，就会避开租赁市场，实现双赢，同时不增加成本。

也有人提出了更激进的建议，认为应该废除时间过长的旧廉价合同，逼迫那些住着大房子并受益于廉价租金的人搬走，换成小型公寓。在他们看来，德国的房源是足够的，只是分布不当，国家也不应该为这些支付低租金的人提供极端保护，无视更多家庭找不到合适公寓。这么说看起来很不符合人文关怀，但确实揭露了德国房产面临的问题。

对于德国的这种情况，将“买房”作为人生必须、甚至为之努力一辈子的中国人想必很难理解。首先要搞清楚的是，德国人为什么喜欢租房子住。

2021年数据显示，德国GDP总量为4.22万亿美元，排名世界第四。人均GDP为5.08万美元，排名世界第21位。这个排名看起来不太高，但在人口八千万以上的国家中，它的人均GDP排名世界第二位，仅次于美国，在人口五千万以上的国家中，它还是排名第二位，仅次于美国，在人口三千万以上的国家中，它排名第三位，前面多了一个3800多万人口的加拿大。

2021年，德国打工人年工资水平的中位数是44074欧元，平均数是51009欧元。当然，作为高福利国家，德国人拿到手的钱肯定没这么多，大概只有六成半。在统计领域，为了避免“被平均”，中位数是更科学的数据。如果一个德国人刚好处于中位数水平的话，一年拿到手是30000欧元左右，按现下汇率，大致相当于人民币21万元，平均每月不到两万元人民币。如果是达到了平均数，大致相当于人民币24万元，平均每月两万元人民币。

德国物价并不高，牛奶面包等基础生活品都有政府补贴。此外，医疗基本免费，孩子教育免费，生了孩子还有固定的儿童金。所以，一个普通德国人的生活虽然不能说很宽裕，但肯定不会拮据。

无论从整体经济数据还是从民众收入来看，德国都是高度发达国家。但有个数据对比起来就很有意思：2020年数据显示，德国约有住房4170万套，其中产权人自住仅1730万套，占43%，私人出租为1500万套，占37%，各类组织出租为830万套，占20%。

同时，越是大城市，租房的人比例就越高。首都柏林的房产自住率仅为15.8%，剩下的全是租住。

有人会说，是不是首都房价太高了，所以住房自有率才这么低？当然不是，因为经济原因，柏林的房价在德国不是最高的，甚至不算是第一梯队，比不上慕尼黑、汉堡、法兰克福、斯图加特等金融业和工业重镇。柏林的住房自有率低，与历史和房产政策有关，也跟年轻人扎堆有关。作为德国平均年龄最低的城市，柏林年轻人早已将租房子当成习惯。

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中国的住房自有率是多少呢？城镇居民住房自有率超过了90%。一套自己的房子是家庭标配，还得为孩子考虑。很多有点条件的家庭，孩子没成年就准备好了“婚房”。租房群体主要集中于各种“漂”，租房被视为“外地人才干的事情”。而外来打拼者在异乡“站稳脚跟”的最好证明，也是买房子。

相比之下，有一半德国人租房过一辈子。有人或许又会抬杠，来一句“既然一半德国人租房过一辈子，那么他们租的房子又是谁的？是不是说明另一半德国人都有几套房，这是不是说明德国贫富分化很严重？”

答案是否定的。2019年《德国住宅市场所有权报告》显示，个人、住宅合作社和专业组织各拥有43%、23%和34%的出租公寓所有权。在专业组织中，私营企业和政府公共部门又各占13%和11%的出租公寓所有权，这个比例是由德国历史决定的。

中国人的买房执念，不仅仅是一种长远考量，也是基于当下需求的考虑。毕竟租房有太多不便，房子老化、业主坐地起价随意加租，乃至各种纠纷，都不是让人省心的事情。所以，即使是“漂一族”，也将买房视为长期目标。

在德国，因为没有“落户”之类的因素，人们的流动自由更加充分。许多人今年在这个城市工作生活，过几年就换个城市，甚至年年漂，租房也十分普遍。有人认为，是这种自由流动的意识推动了房地产市场的规范，但或许反过来说更为恰当——是房地产市场的平稳，给予人们自由流动的保障。

德国的住房制度要从二战后说起，经历二战后的德国城市，大量建筑被摧毁或严重毁坏。尤其是原本人口相对稠密的工业区（如鲁尔工业区），遭遇的轰炸更为密集，住房损毁更为严重，几乎失去一半住房存量。此外，东德人大量流亡至西德，也加剧了住房短缺。

1950年，西德政府颁布了首部住房建设法，针对住房紧缺问题，在自由市场化住房建设之外，还大力推动公共住房建设。但值得注意的是，这些公共住房并不是我们认知里的“社会福利房”，并非政府所有，而是仅仅由政府提供无息贷款和较长的归还年限，鼓励开发者建设这类公共福利房产，房屋产权仍属个人所有。这些私有房产建成后，租金由西德政府进行调控。开发者得到了无息贷款和较长归还年限这样的好处，就要提供相对低廉的租金给租房家庭，前三十年必须以低于市场价的水平租给政府指定的低收入人群。同时，房产拥有者不能随意提高租金和强行收回房屋，也不能随意出售。

二战结束后，德国陆陆续续建设了一千多万套这样的公共住房，可供3000万人居住，几乎是德国总人口的40%。而且，这些租赁房从一开始就以最高标准建造，与自由市场上的商品房没有区别。

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同时，既有开发商建房，又有自建房，还有合作社建房，让德国房产不会被利益集团垄断。值得一提的是住宅合作社，它完全是为了满足低收入群体需求而成立的互助公共组织，以“集中盖房子再租给社员”的方式完成住房供给，社员将钱存入住宅合作社，存款达到一定规模后就获得租房资格。当然，随着德国经济的发展，合作社的房产已经逐渐变少，很多被有余力的社员买走。也因为房产供给的充足，合作社的审批也越来越严格，存量越来越少。

正是这一系列措施，让德国的住房总量非常充足。1978年，住房套户比（住房套数/家庭户数）就达到1.21，随后一直稳定在1以上。2016年时，德国的存量住房约有4170万套，户均套数约为1.02套。

德国的《出租权利修改法案》非常细致，确保了租户的权利。它规定三年之内，房屋租金上涨幅度不得超过20%，特别指定地区更是不得超过15%。如果未经租房人同意，房屋租金超过合理范围的20%，即属违法行为，出租人将承担巨额罚款。如果租金超过合理范围的50%，即属“暴利租金”的犯罪行为，出租人将承受更高罚款甚至坐牢。

此外，德国租房合同分为有限期和无限期两种格式，选择后者的租房者可以一直租住下去。租房人要想解约，需要至少提前三个月通知出租人，出租人则不能将租房者赶走。如果有人愿意支付更高租金，出租人能不能把现有租房者赶走呢？答案也是不行的，这是违法行为。

当然，因为太过保护租户，所以有人说在德国，有房子的人才是弱势群体。因为法律规定，如果租房人没钱交租，出租人也不能将之直接赶走，必须通过法律渠道处理。

同时，德国还严禁“二房东”与“擅自转租”行为，一旦违法，也是巨额罚款。至于租房的质量，跟一般自住房也不会有区别。出租房普遍很干净，上一任房客会主动维护与打扫干净，物业也会再进行各种清洁和维护，才交到下一位租客手上。

租房既没有租赁时间上限，房租涨幅又有严格的数据参考和规定，而且也不需要通过买房来换取公共资源的准入门槛（比如子女上学、医疗和养老等），德国人自然可以安心租房，甚至租房过一辈子。

另外，德国政府每年会提供房屋补贴，如果收入水平无法承担租金要求，政府会帮忙补差价。购房者也可以申请补贴，但90%以上的房屋补贴都发放给了租房者。

德国的住房自有率在欧洲都是比较低的，反倒是那些典型的欧洲穷国，房产自有率普遍很高，比如罗马尼亚，房产自有率超过95%。

这一点倒是很容易解释，德国人不需要房子作为自己的资产寄托。

而且，在大多数德国人看来，房子不算是真正的资产。或者说，对于有钱人来说，它是锦上添花式的资产，但对于穷人来说，那可能是巨大的负债。

德国人的逻辑是，房产要想财富化，就要能套现，如果不能创造现金流，只能拿在手上看数字游戏，那就没有收益可言。房产也不是好的投资工具，无论全款还是贷款，都会降低生活质量，这是德国人不能接受的。

更重要的是，在德国炒房，基本上讨不了好。从德国政府的角度来说，房地产业不是GDP的主导产业，制造业才是，发展房地产业完全是得不偿失的做法，反倒会造成民生问题。德国各政党在大选中，不管其他政见有何不同，住房保障这一点绝不会有异议。哪个政党或者候选人要是说要刺激房地产市场增长，别说选票了，整个政治生命都会终结。

这一点与世界上大多数国家都不一样，上世纪90年代，日本经历过房地产泡沫，2008年，美国也经历了房地产金融市场引发的次贷危机，但德国就没吃过这样的亏。甚至可以说，德国是唯一没有出现房价大幅飙涨、并始终保持房地产与金融良性循环的发达经济体。

曾经在一战后遭遇严重恶性通胀的德国，在通胀问题上始终高度警惕。也正因此，德国始终专注于控制通胀和维护币值稳定。这就使得没有太多流动性资金可以流入房地产市场，同时，低通胀也让人们无需将房产作为保值投资品。

即使加入欧元区之后，德国的房产价格控制仍然相当强悍，与许多一加入欧元区就房价大涨的国家迥异。

这完全是制度所决定的。在德国，买房的贷款额度采用基于MLV的抵押物价值评估方式，由银行决定。所谓MLV，就是抵押物的可持续价值。它排除投机因素和经济导致的价值波动，反映房子的最低价，甚至是经济严重下滑时期所可能出现的最低价。换言之，你现在要买的房子可能市价100万欧元，你想贷款60万欧元，也就是六成，但是经过MLV评估，房子的可持续价值可能只有60万欧元，那么你拿到的六成贷款就只有36万欧元，需要背负的房贷就从原先预计的40万欧元变成了64万欧元。这就非常有效地堵住了借助杠杆炒房的空间。

另外，房贷是长期贷款，受利率变动的影响非常大。在欧洲大多数国家，银行都大量采用浮动利率贷款，以此将利率风险转嫁给贷款人。但在德国，房贷始终以固定利率为主导，降低房地产市场对短期利率的敏感程度。购房者可以选择固定期1-5年、5-10年和10年以上等几种固定利率期限。这种做法一方面确保了购房者的利益，另一方面却也让炒房的空间变小。

更能阻止德国人炒房的是成本，尤其是严苛的税制。德国有许多房地产相关税种，包括土地税、租金收入所得税、二套住房税、土地购置税、资本利得税和商业税等。如果是保有房产和使用房产，税负并不高，但一旦涉及交易环节，税负就明显上升。

所谓第二套房产税，是指纳税人只要拥有两套或两套以上房产，无论自用还是租用都需要缴纳。租金收入所得税是将租金纳入个人年收入，税率也是按超额累进税征收，大概在14%~45%区间。

在交易过程中，不动产交易税是成交价的3.5%~6.5%。房屋所有者在购房后10年内出售，即属投机行为，需要对价差收益部分征收25%的资本利得税。5年内购买3套以上房产会被认定为商业行为，即使购满10年，出售时仍需缴纳3.5%的商业税和19%的销售税。

很多人有个思维误区，认为所谓“房价稳定”就是“房价一点也不涨”，这显然是错误的。如果物价普遍上涨，那么房价也肯定会跟着上涨。“房价稳定”的关键，在于它没有脱离经济发展水平、民众收入水平和整体物价水平。

从二战后至今的情况来看，德国的房价保持稳定，甚至是全球主要经济体中最稳定最健康的，但这并不等于它没有阶段性波动。

很多人都说，如果现在回头看，2009年应该是欧盟购房的最佳时期。因为金融危机，欧洲大多数国家的房产都出现下跌甚至大跌。但在2013年开始，房价逐渐回升，这几年甚至出现了大幅上涨。

德国保持着低通胀，还有高比例的制造业，房地产并没有严格跟随欧盟大势，但近几年也出现二战后最快速的上扬。不过说实话，这个涨幅虽然大，但对比德国人的收入和福利水平，对比欧盟其他国家的涨幅，还是相当收敛的。在全球市场来看，德国的房价仍然不算高，德国地产业在国家经济中的占比也不高，仍然处于健康状态。

两德统一后，德国经济一度出现波动。一方面，原东德地区未能在经济援助下实现预期经济增长，另一方面，向东部输血也导致德国政府财政赤字严重。经济下滑使得在两德统一初期兴起的房地产业陷入危机，地产泡沫破灭，一些大肆囤地的地产商损失惨重甚至倒闭。加上全球产业向劳动力成本低的亚洲新兴市场转移，德国经济一度失去增长动力，老龄化也愈发严重，地产业随之低迷。

2001年前后的互联网泡沫破灭，全球投资者转向房地产业，也带动了德国，但仍然没有让地产业真正走出低谷。直至2008年金融危机后，德国开启经济刺激计划，迅速走出危机，并在2010年欧债危机中独善其身，实现高速增长。

正因为德国在全球低迷状态下的稳健表现，使之成为海外资金的新宠，大量热钱涌入，推动了房价增长。2015年的难民危机中，大量难民涌入德国，也让德国住宅出现紧缺，房价在刺激下继续增长。

数据显示，因为2008年金融危机影响而在2009年房价一度触底，房价已经在12年间翻倍以上增长。当然，不要被这个翻倍以上增长吓到，因为2009年时，德国房价一度只有历史平均水平的70%，基数相当之低。

还有一个数据非常有趣，1970年到2016年，德国新建住房名义价格指数增长了90%，但如果考虑通胀等各种因素，实际反而下跌了11.3%。所以，德国人的房子还真不保值。

2021年，德国全国住宅的每平方米均价已经达到3140欧元，折合人民币21000多元。其中，欧洲最富庶的城市之一、德国最大城市、宝马汽车总部所在的慕尼黑，房价位列德国大城市首位，2021年平均房价达到每平方米6800欧元，折合人民币47000多元。其中，地段最好的房子已经突破每平方米10000欧元。

位于德国西南部的经济重镇，拥有保时捷和博世总部的斯图加特，欧洲第二大港、欧洲最富庶城市之一的汉堡，房价也都非常高。比如汉堡最佳地段的房子，每平方米均价达到7500欧元以上，折合人民币52000多元，中等地段的住房则在每平方5000欧元左右，也达到了人民币35000元。

柏林则是房价增长最快的大城市，2007年房价还不到每平方米1000欧元，如今已经接近5000欧元。

作为欧洲三大金融中心之一的法兰克福，吸纳了大量外来人口，在德国的地位类似我们的上海。它的平均房价达到每平方米近5000欧元，折合人民币35000元。

房价涨了，租金自然也会随之上涨。最新出炉的2022年第二季度数据显示，德国现有住房平均租金为每平方米7.66欧元，折合人民币53元，换言之，租一个50平方米的房子，每个月需要人民币2650元。

房价最高的慕尼黑也是德国租金最高的城市，平均每平方米租金达到16.93欧元，折合人民币接近120元，租50平方米的房子，每月需要人民币6000元。法兰克福的租金在德国排名第二，平均每平方米为12.82欧元。斯图加特的数据为12.26欧元，柏林则超过11欧元。

当然，相比大城市，德国也有许多低房价的地方。不少小城市的房价都在每平方米1000欧元以内，也就是人民币7000元以下。很多中型城市兼具历史和颜值，产业也相当发达，房租也不高。

对于德国年轻人来说，如果想去大城市获取更好的工作机会，就要面对大城市的高房价，拿不出首付也是很普遍的现象。而且，德国年轻人很早就独立，父母基本不会干涉其生活，当然也不会为买房的事情折腾，所以不可能有“六个钱包帮忙买房”的做法。

比较有趣的是德国老人，他们普遍在退休后选择经常旅行的闲适生活，所以也不会被房子所困住。还有一些老人，认为自己不再有打理花园的精力时，就会将房子转租或转售给其他人，然后自己跑去租房子住，享受晚年生活。

从这一点来说，绿党的“交换房子”建议，似乎还真的有点可行性。

本文来自微信公众号：欧洲价值 （ID：ouzhoujiazhi），作者：叶克飞，编辑：二蛋

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