深圳城中村，房租会涨吗？

本文来自微信公众号：国民经略 （ID：guominjinglve），作者：凯风，原文标题：《最近，深圳城中村发生了一件大事》，题图来自：虎嗅（拍摄：萬一）

一

深圳有2000万实际管理人口，但超过一半都住在城中村。

城中村，是中国版的“落脚城市”，是许多人踏入大城市的第一站，既是向前追逐梦想的跳板，也是“三和大神”们提桶跑路的避风港。

如今，拥有1000个城中村的深圳，正在发生一场巨变。

近日，深圳南山区白芒村等多个城中村的统租房一事引起热议。据媒体报道，因城中村房子被统租，很多房东要求租客在6月底之前搬离。

所谓统租房，顾名思义，由官方机构统一收储，与房东签订10年以上的长租协议，升级改造之后再进行出租，部分可纳入政策性保障房体系。

换言之，地方机构亲自下场，成为史上最大的“二房东”。

据悉，为了完成收储，有关机构给出了高溢价的租金，加上补贴，普遍上浮30%以上，最高者接近翻倍，因此正在准备扒龙舟的房东们自然皆大欢喜。

与之对比，租客面临被迫搬家的困扰，但更多的还是对未来房租上涨的担忧。

对此，有关机构表示，大部分房源与改造前基本持平，即便上涨，涨幅也不会超过原有租金的10%。

对于统租模式，相关企业表示要坚持“增供低价、保本微利”原则，为新市民、年轻人提供高品质、可支付的保障性租赁住房。

问题来了，如此之高的统租收储成本，再加上改造支出，如果房租原地踏步，而企业又要“保本微利”，恐怕是“不可能三角”。

本来市场模式下，房价受资产泡沫驱动，容易大涨大跌，而房租受供求及收入约束，很难无节制上涨。

如今，市场模式退场，既要让房东受益，又要打造高品质租赁房，还要房租不上涨，如何打破“不可能”？

二

显然，没有任何一家市场化企业，能做好这门生意。

早在2017年，同样是在深圳，万科就曾提出“万村计划”的宏大设想，但最后无疾而终。

此事遭到房东与租客的集体反对，一个担心给的租金太低，一个担心要的房租太高，谁都不愿意中间商赚差价。

此外，前些年盛行的长租公寓也曾经这么玩过。

此外，一些长租企业高价收房、低价长租，再加上租金贷，玩起了“高收低付”、“长进短出”的跑马圈地游戏。

这种模式，即使在金融扩张期能短期得以维持，一旦遭遇市场转向，最终必然一地鸡毛。后来的事情，大家都知道了。

市场模式行不通，金融游戏不可取，剩下的唯一可行之路：政策逻辑。

借助官方背书，统一收储之下，几乎整个区域租赁市场都归一家机构所有，自然就有了对房租的定价权，这是市场化企业难以企及的。

更为核心的是，一旦“统租房”被定位为保障性租赁住房，纳入官方的保障房供应计划，自然就能得到政策支持乃至财政补贴。

对于官方来说，保障房建设的任务压在头上，而深圳由于城市面积过小，土地资源几近枯竭，很难从零开始供应，借助城中村“曲线救国”，不失为一条可行之路。

一个大背景是前不久，深圳刚将十四五期间的保障性住房目标，从54万套调整到不少于74万套（间），决心之大可见一斑。

这也是统租模式开始大行其道的原因所在，也不失为解决保障房问题的可行之路。

不过，问题仍旧存在，羊毛出在羊身上，一切皆有其代价。

财政补贴能够维持多久？房租不涨价又能持续几年……这都是必须直面的问题。

三

来了就是深圳人，但许多人却住在城中村。

根据当地官方发布的报告，深圳共有各类住房1129万套，听起来不少，满足两千万乃至更多人口的需求似乎不成问题。

然而，在这些房子里，公共住房占比仅为5%，而商品房不到200万套，占比17%。

深圳存量住房结构

这意味着，在深圳，接近80%的房子，是私人自建房、宿舍和单位自建房、村集体统建楼、军产房等。

其中，据不完全统计，位于城中村的私人自建房、村集体统建楼接近600万套，占了半壁江山。

这种局面的出现，与深圳城市化速度过快、城市面积过小、土地供应侧重于产业开发等因素不无关系。

客观而言，深圳，只有不到2000平方公里的面积，却承载了1700多万常住人口，地少人多，成了助推房价上涨的催化剂。

同时，长期以来，深圳以产业思维发展城市，大量供应工业及商业用地，而居住用地占比仅为20%左右，低于国家相关标准中25%～40%的下限，而国际上一般是40%以上。

如今，深圳已经悄然转向，不仅要求居住用地占比不得低于30%，而且开始了声势浩大的公共住房建设之路。

问题在于，深圳想做大保障房，但却没有多少地可供开发。

这两年，即使不断加大供应，深圳2023年的居住用地供应仅为330公顷，其中不少还是靠城市更新整备而来。

与之对比，人口规模基本相当的广州，2023年住宅用地供应计划901公顷，完全不在一个量级。

当然，深圳还有大量城中村，完全可以通过大拆大建来提供新的增量。

然而，且不说大拆大建模式早已被叫停，在楼市横盘乃至下行期，城中村拆迁的积极性未必有那么高，短期很难快速推动。

退而求其次，深圳1000多个城中村、数百万套村房，自然而然就成了新的选项。

凡事都有两面。一旦统租房开始广泛复制，深圳大规模的城中村拆迁改造或许不那么迫切了，许多人的“拆迁梦”或将就此搁浅。

四

高房价，是超大特大城市面临的共同难题。

根据ULI最近发布的《2023年亚太住房可获得性指数报告》，新加坡私人住宅中位数房价和租金双双超过香港，位居亚太地区之首。若以住房可负担指数来看，深圳则稳居亚太地区首位。

另据泽平宏观统计，深圳中心区域房价位居全球前列，仅次于香港、首尔、新加坡、北京。若扣除公摊面积，则超过首尔和新加坡。

香港、深圳、新加坡，这三个城市有一定相似性。

三城的GDP总量接近，同样面临“人多地少”的困境，土地资源相对紧缺，而人口持续涌入，成为高房价重要的支撑。

不同之处在于，香港走向了高度市场化的高房价之路，新加坡走向了保障房之路。

在新加坡，组屋占比高达80%，私人住宅20%。组屋由政府兴建，优先保障中低收入群体的购房需求，因此得以严控售价，让房价收入比始终维持在5~6的合理水平。

虽然这两年由于人口和资金疯狂涌入，新加坡房价创下历史新高，但由于公共住房的存在，新加坡普通人得以免受高房价之困。

前两年，有关人士表示，深圳要学习新加坡，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标是让深圳60%的市民住进公共住房。

为此，深圳在通过史上最严调控遏制房价的同时，开启了声势浩大的公共住房建设。

一旦有了更多的公共住房，即使不诉诸最严调控，深圳的高房价，也势必得到一定程度的遏制。

如果有一天，高房价不再是深圳的代名词，“来了就是深圳人”也不再是一个传说。

本文来自微信公众号：国民经略 （ID：guominjinglve），作者：凯风

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