深圳地标项目拟拍卖，投资者被套一年多

本文来自微信公众号：时代财经APP（ID：tf-app），作者：钟黛，编辑：韩迅，头图来自：视觉中国

一栋地标建筑，牵动三方命运。

“深圳世茂深港国际中心要被法拍了！”被套一年多之后，该项目的信托投资者们开始口口相传这个“好消息”。

京东网司法拍卖平台显示，深圳市龙岗区龙城街道12宗地土地使用权及地上物将于2023年7月4日进行公开拍卖，起拍价为130.44亿元，评估价约163.05亿元。该标的物即深港国际中心项目，被拍卖源于中信信托提起强制执行。

2017年底，世茂豪掷240亿元竞得项目所在地块。世茂对该项目的计划投资总额高达500亿元，计划建成奢华公寓、贵族学校哈罗公学、华尔道夫酒店等业态，以及一栋600米的超高层建筑。

按规划，该超高层建筑将超越深圳的第一高楼平安金融中心，成为深圳的“新地标”。

拿下地块后，世茂于2020年7月通过中信信托深圳龙岗计划募资87亿元，用于项目的开发和建设。2022年2月16日，世茂及中信信托宣布，该信托计划59.94亿元的余额寻求展期。但随后，中信信托对深圳龙岗计划投资者披露称，自2022年4月18日起，世茂方停止向本信托账户划付还款资金。

2023年6月13日，中信信托对时代财经表示，截至目前，项目实现销售后已通过回款兑付约30亿元本金。

此外，中信信托对投资者披露称，深港国际中心于2022年3月停工。直至2023年5月，据每日经济新闻报道，该项目二期公寓的部分楼栋才复工。

“该笔信托计划的募资款是否被挪用？”这个问题也成为投资者心中挥之不去的疑问。

一、2022年4月停止兑付

从哄抢认购，到兑付难，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”的投资者们等待解套。

“深圳龙岗计划发行的时候非常火，就像抢热门演唱会的门票一样。投资者直接去买的话，很难抢到。我买了小十年信托了，和客户经理比较熟，通过他才买到的。”信托投资者王鹤对时代财经回忆道。

时代财经自投资者处获得的资料显示，深圳龙岗计划于2020年6月~8月期间分批次成立，期限不超过36个月。信托资金用于受让世茂控股下属企业福建瑞盈对深圳世茂的借款债权，最终用于支持深港国际中心项目地块1和地块10的开发建设。

2022年2月16日，中信信托、世茂集团曾召开信托投资者会议。会上，世茂方提出将该信托计划的余额展期2年兑付。

时代财经自投资者处获悉，中信信托此后公告称，信托计划进入“观察期”，首个观察期限为2022年3月4日至当年5月31日。“观察期”内，中信信托将通过设置每工作日还款机制和阶段还款目标等方式，敦促世茂方履行还款义务。

这一“观察期”方案很快失效了。中信信托对投资者披露称，“观察期”内世茂方合计向本信托账户划付1.38亿元，但自2022年4月18日起，世茂方停止向本信托账户划付还款资金，违反了其每工作日还款的承诺，并严重偏离观察期还款目标。

图片来源：投资者向时代财经提供

“我收到的最后一次分配信托利益是在2022年4月11日。迄今该产品总共返还了约5.26%的初始信托本金，还有将近95%的本金缺口。”购买了该信托计划-D2类产品的投资者余霜对时代财经表示。

余霜收到的最后一次信托利益分配，核算至2022年4月11日。图片来源：投资者向时代财经提供

“信托的起投金额为百万级别。对于普通家庭而言，这样大额的资金受限，都会影响生活的。我们在线下见到过，有70多岁的老人拿养老金购买该产品的，还有的投资者家里母亲重疾，缺钱治疗。”余霜称。

世茂曾披露，拟为该项目引入国资战投，并与多家国企积极洽谈各种可行方案。但一系列动作均无下文。

该信托计划的增信措施包括：香港上市公司世茂房地产（00813.HK，现称“世茂集团”）提供保证担保；上海世茂建设提供保证担保；项目内的10宗土地提供抵押（土地成本155.74亿元，初始抵押率56%）；项目公司100%股权质押。

2022年8月，中信信托对龙岗项目12宗土地、项目公司股权及329套房产进行了查封。若拍卖顺利，所得款项足以覆盖信托债权资产本息。投资者指出，该项目的优势在于较为干净，没有民间融资，但该项目商办自持比例高，不知能否找到接盘方。

二、募得资金是否被挪用？

拔出萝卜带出泥。围绕着该笔信托计划，投资者还有诸多疑问。

据投资者测算，深圳龙岗计划募集到的87亿元资金，足以覆盖用款项目的建安成本，但项目却在2022年3月停工了。此外，世茂还欠中建三局6亿元至7亿元在建工程款，另有1000万元商票未兑付。

信托推介书及信托合同显示，项目地块1和地块10的总建筑面积约42万平米。根据2020年大湾区参考工程造价，按商品房总建安成本约2870元平米计算，总造价约为12亿元。

而2022年2月18日，中信信托向投资者提供的项目进度说明显示，二期公寓（地块10）共规划有7栋公寓，目前两栋已结构封顶，其余楼栋施工进度已达到出地面1/3进度。一期商办（地块1）目前已局部施工至6层。

投资者质疑，信托资金是否被挪用，为何项目资金实际使用情况会与建设进度高度不匹配？余霜曾向中信信托申请调取募集资金的使用明细，但需要签署条件严苛的责任书，她最终放弃调取。

“中信信托存在违规将信托资金用于置换前期缴纳的土地出让金、上海隆汀前期投资款的嫌疑。”投资者在提供给时代财经的投诉资料中称。

世茂于2017年12月6日成功拍下龙岗项目地块，按要求，应于2017年底缴纳50亿元的拍地保证金以及50%的土地款，剩余50%土地款需在1年内缴齐。

2018年3月，ST世茂（600823.SH）公告称，上海隆汀以48亿元自有资金增资深港国际中心的项目公司。天眼查显示，上海隆汀至今未退出，经穿透后，其背后正是中信信托和中信泰富。

除此之外，ST世茂财报显示，2018年，上海隆汀还向世茂股份提供了34.47亿元资金。

上述财务往来均发生在2020年7月深圳龙岗计划成立之前，因而令投资者生出重重猜疑。

就此，中信信托回复时代财经称，项目实施阶段，公司已依法合规设置产品结构，落实各项抵押增信措施及资金监管安排。

此外，投诉资料称，中信信托对世茂系的非标准化债权类资产的合计金额，或已超过限额。

2020年5月8日颁布的《信托公司资金信托管理办法》指出。信托公司管理的全部集合资金信托计划投资于同一融资人及其关联方的非标准化债权类资产的合计金额不得超过信托公司净资产的30%。

“虽然尚为征求意见稿，但中信信托作为专业的金融机构应对风险控制日趋严谨的政策要求有一定的预见。”投诉资料称。

中信信托2019年年报显示，净资产约为296亿元，其30%即为88.5亿元。然而2020年期间，中信信托发行“中信信托-西安经开等两家贷款集合资金信托计划”，募资30亿元，融资方为世茂系。再加上深圳龙岗计划募资87亿元，仅仅是这两单计划就已募集资金117亿元。

西安经开计划投资者称，该笔信托计划也出现了逾期未付的情况。

三、压降地产业务超七成

不止世茂，中信信托曾对恒大、融创、龙光集团、阳光城、佳源集团、时代地产、新湖中宝、碧桂园、万科等一众房企有着诸多融资支持。

投资者提供给时代财经的资料显示，2020年开始，随着地产行业风险点状凸显，中信信托多只地产信托计划出现兑付困难的问题。

时代财经自投资者处获悉，“中信信托-龙光广东顺城融资集合资金信托计划”的本金曾于2022年11月全部到期未付。

该信托计划融资规模50亿元，融资主体是龙光集团（03380.HK）旗下的控股子公司珠海顺兴置业和潮州诚悦，资金用于龙光的珠海项目和潮州项目的开发建设。

推介资料显示，这款信托计划成立于2021年6月25日，期限2年，正式到期日是2023年的6月2日。融资方需要在信托计划运行满15个月的时间节点上偿还信托计划30%本金，满20个月再偿还30%，到期时再偿还40%。

中信信托向投资者披露称，珠海顺兴置业和潮州诚悦未于2022年9月支付回购本金。由于出现违约，债务人在本信托项下剩余回购本金于2022年11月3日提前到期。

“近三年来公司大力压降涉众房地产业务规模，降幅达到72%。”中信信托2022年财报称，积极寻求业务转型。

2019年，中信信托管理的信托资产总规模为1.57万亿元，其中17.27%的信托资产分布于房地产行业，金额达2717.82亿元。而到了2022年，中信信托管理的信托资产总规模为1.54万亿元，其中8.07%的信托资产分布于房地产行业，金额为1243.61亿元。

中信信托对时代财经表示，在存量风险项目的处置方面，中信信托形成了“领导挂帅，一事一议，高效务实”的风险处置机制，其风险化解情况主要表现为四大方面，即公司领导牵头，组建专业团队、夯实制度建设、灵活运用处置手段。

中信信托称，自去年以来，成功化解了多个房地产风险项目，如与中信银行、中信城开协同实施了深圳佳兆业项目纾困方案；携手华融公司，设立融创上海董家渡项目纾困财产权信托，为剩余债权增加了还款来源保障；实施恒大广州球场项目债务重组方案。

就业务转型方向，中信信托对时代财经回应称，6月1日，信托新分类规定正式实施。针对新分类规定，中信信托已经做出了以下调整：

在信托三分类的基础框架下，进一步明确业务发展战略和重点转型展业方向，调整生产组织架构，提升受托服务意识和专业服务能力；积极完善内控机制，将信托业务分类纳入内部控制体系，明确归口管理部门及业务、合规、审计等各部门职责；改造综合管理信息系统，完善业务审批审查机制和流程。

财报显示，2020年至2022年，中信信托分别计提债权投资减值准备2.86亿元、11.74亿元、17.55亿元。受大额计提减值影响，中信信托的净利已由过往多年的行业第一位滑落至近年的第二名。

2022年，中信信托的营业收入为64.38亿元，同比减少25.01%；归母净利润为30.12亿元，同比减少13.95%。

（文中投资者均为化名。）

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