商品房外立面有玄机

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：丁文婷，头图来自：视觉中国

“这谁看了，不得说一句高档小区？”苏州奥体板块一名维权业主，指着隔壁小区的照片感叹，“比我们单价低，外墙还都是铝板交付的。我们这种真石漆外立面，如果想在铝板扎堆的板块脱颖而出，简直太难了！”

近期，在上海、苏州、南京等多个城市的新房维权事件中，外立面材质降档成了“重灾区”。

对业主来说，住宅外立面，代表的不仅是商品房的“面子”，还与房价直接挂钩。二手房市场上，区位和配套相似的情况下，住宅品质直接影响房价，而外立面就是住宅品质的最直观表象。“房子外立面，就像人的外表，也讲究‘卖相’。”一位参与维权的上海业主表示，单价5万的房子，可能因外立面显得像3万。

而对开发商来说，外立面用材选涂料、真石漆、铝板还是石材，成本迥异，并最终影响利润，因此，若想节约成本，外立面的材质、比例里存在着巨大调节空间。

一、外立面的价格

现阶段，主流的建筑外立面材料包括涂料、真石漆、铝板、干挂石材、玻璃幕墙、面砖等。

华东地区一位总包人员告诉经济观察网，当前，面砖使用较少，而玻璃幕墙便宜的也在千元每平方米以上，除了一些“顶豪”项目外，很少有住宅项目会使用，“市场上用的比较多的，是涂料、真石漆、铝板和干挂石材的搭配”。

他介绍，铝板价格较贵，通常在500-1000元/平方米，开发商选择500-600元/平方米的较多，干挂石材的价格比铝板略高，一般高端品质住宅会大面积使用。而真石漆作为干挂石材的“平替”，上墙能呈现出石材的效果，价格又较大理石、花岗岩等低，在100元/平方米左右，好点的在200-300元/平方米。

一名上海民企投拓负责人介绍，每家企业的采购价格不同，如涂料的价格在几十元至上百元，真石漆价格在100元-300元/平方米间的较多。“涂料与铝板价格每平方米价差可以达到十几倍”。

“只有安置房才用涂料是一个误区。”上述华东地区总包人员告诉经济观察网，涂料也会在商品房使用，上海这类房价贵的城市用得少，但低能级、房价低的城市，商品房用涂料是很常见的。

“也不能仅看材质就下判断，关键还要看材料的质量和企业的施工水平。”上述民企投拓负责人表示，统一材料的价差也非常大，比如涂料，便宜的30-40元/平方米，但好涂料的价格也可以达到100-200元/平方米。真石漆的价格通常从100-300元/平方米不等，但便宜的可能不到100元/平方米。

二、利润差异

2023年8月初，上海第一轮土拍中，嘉定区南翔一幅住宅土地吸引了17家企业现场竞逐，但该地块也引发了企业间的热议。

“原本这块地经过大概测算，利润率在9%以上，土地出让细则出来后，利润直接降了2个点。”一位央企投资人士表示。

地块的出让细则明确提出了对未来产品的要求，包括建筑设计整体高端大气，外立面材料应采用石材、面砖、铝板等材质。其中特别提到，不可使用涂料、真石漆等建筑材料。

上述央企投资负责人表示，这也是上海少有的在出让文件中对外立面品质做出明确要求的楼盘。

经济观察网注意到，在2022年上海二批次集中供地中，一块桃浦智创城宅地的土地出让合同中，首次对外立面、室内装修、会所、停车、大堂等做出要求，其中对外立面材质，明确要求只能使用石材干挂或铝板。

而此次，南翔地块的出让细则一出，企业们纷纷重新算账。

一家地方国企投资负责人解释，首先从材料本身看，铝板比真石漆贵500-600元/平方米，但铝板自身有厚度，加上铝板需要挂架，相当于外墙变得更厚，容积率更高，这会导致可盖的房屋面积变小，影响销售面积。

他算了一笔账，外立面挂铝板多出来的空腔面积计容，但不算销售面积，这个项目的销售面积折损5000-6000平方米，“4个亿货值就这么没了！”

“这一细则要求与今年3月1日起开始实施的《民用建筑通用规范》有关。”一位国企设计院的团队负责人解释，过去，建筑面积的计算只到房屋主体结构，即混凝土浇筑出来的面积，而按照《民用建筑通用规范》，外饰面也要算到建筑面积中了。“外立面刷真石漆，厚度大概在20毫米，而挂铝板的厚度在200毫米，这差别就大了！”

此外，不同材质的外立面，安装工艺的复杂程度也不同，这也会影响到开发成本。

上述民企投拓负责人表示，铝板需要一块块拼扣，不仅付出的人工成本多，安装进度也慢。如果改用真石漆或是涂料，不管时间还是材料成本都省下来了。

外立面直接影响利润，原因在于其在建造成本中的占比不小。

该民企投资负责人以其所在企业做过的一个住宅项目为例：该项目建筑面积10万平方米，外立面含窗的总成本大概在1亿元左右，折合每平方米成本近千元，而项目总的建安成本在6000-7000元/平方米。“外立面部分占到了总成本的六分之一”。

三、成本玄机

外立面设计的一般流程是，设计院接手之初与甲方（开发商）设计部门沟通，设计方案出来后，送至甲方成本部门计算审批，之后再优化方案。

上述国企设计院的团队负责人告诉经济观察网，外墙材料的选择与地理区位没有直接关系，而与项目定位和房价直接挂钩。如上海许多改善型项目都会采用一定量的铝板，因为房价较高，利润空间较大，但三四线城市的项目许多时候一块铝板都不会用。“利润空间大的城市，在材料方面相对不会那么苛刻”。

“从业十几年，遇到的大部分开发商都要求缩减成本。”上述设计院团队负责人表示，设计院一般在初始方案阶段，都会从设计角度帮甲方控造价，比如在外立面的设计上，10米的“近人尺度”内，会设置一些石材，而3楼以上则采用真石漆。

甲方成本部门测算过设计方案后，大部分都会要求更换一些材料。

上述设计院团队负责人对在湖南做的一个别墅项目印象深刻，原本外立面用的是干挂石材，开发商要求全部换成真石漆，上墙后，发现效果不好，影响销售，又在预售阶段要求改成石材外立面。

许多大企业根据项目产品线不同，都已经设立了一套产品体系标准，包括外立面用材标准、内装要求、施工标准等。上述设计院团队负责人介绍，比如某家央企的社区型产品线对应的C档，选择的材料是真石漆。

“但在细节上，仍然会做一些调整和改动以压缩成本。”比如一些企业，公示时，房屋外立面有装饰线条，实际交付就缩减了，“墙面上的花纹效果需要工人手绘，耗人耗时间，砍掉！金属条装饰成本过高，也砍掉！最后就成了大白墙。”上述总包人员表示。

一位为多家房企做成本优化的人士告诉经济观察网，室内工序很难进行优化，室内项目的成本优化空间不大，而外立面是最容易把钱省出来的部分。

他展示了一家开发商在上海远郊的项目成本优化方案，南立面与北立面的材料原本是铝板一体板，做过成本优化后，替换为保温材料+真石漆的组合。成本由500元/平方米降至200元/平方米，仅这一项节省成本便超过1600万元。

除了成本优化的空间大，房企选择压缩外立面还在于风险小。该名成本优化人士表示，外立面主要影响的是美观，对房屋质量和居住体验并没有特别大的影响。“在消费者能近距离接触到的地方做成本优化是不容易的，但外立面用了多少铝板，消费者其实不会那么敏感。”

此外，外墙保温材料也是经常被开发商要求优化的项目，他提到，保温材料的种类很多，各种价位的都有，且都在幕墙里，故而经常成为要求替换的对象。

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：丁文婷

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