强二线城市，楼市全面松绑

一、这些城市，打响第一枪

日前，山东济南、青岛两大城市，同日出台楼市新政，取消中心城区限购政策，同时取消限售政策。

无独有偶，就在几天前，沈阳、南京先后取消二环内及中心四区限购政策，同步取消住房销售限制年限规定。

在强二线城市，中心城区是仅剩的限购区域。

中心城区全面松绑，意味着实行了七八年之久的限购政策不复存在。

据不完全统计，截至目前，有包括东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、济南、青岛、兰州等大中城市全面取消限购政策。

限购、限售同步取消，标志着“史上最严楼市调控”正在沦为过去，大城市集体奔向“裸奔”模式。

这一局面，让人想起2014年。当时，以呼和浩特为起点，不到半年时间，除了北上广深四大一线城市之外，所有城市全部都取消了限购。

如今，历史再次重演，但有了不同的走势。

与历史相比，这一次不再试探先行，而是忽如一夜春风来，一步到位全面取消限购。

同时，打响第一枪的不再是类似呼和浩特的弱省会，而是南京、青岛等集强二线城市、超大特大城市为一身的高能级城市，意味着什么可谓不言而喻。

不难猜测，除了北上广深仍存悬念之外，其他二三线城市都将有望迎来“零调控”时代。

二、取消限购，为何成了最后一个？

限购，堪称楼市调控的最后一道堡垒。

众所周知，我国的楼市调控政策，最为核心的当属“四限”：限购、限贷、限售、限价。

过去几年，无论是限贷、限售还是限价，都出现不同程度的松动，唯有限购政策一直岿然不动。

取消限购，为何成了最后一个？

过去10多年来，限购一直都是楼市调控的标配，最具代表性，政策信号最为强烈。

限购第一次出现，是在2010年。当时，面对四万亿大投资带来的房价上涨热潮，北京版的“国十条实施细则”里，首次出现了“限购”的字眼。

自此，限购成了楼市调控的标配。虽然2014年一度遭遇全面取消的浪潮，但在2016年又全部加了回来，且力度更胜于以往。

高峰时期，全国出台限购的城市超过100个，而限售政策只覆盖了大城市，限贷政策在一二线与三四线之间有着天壤之别。

同时，从政策威力来看，限购最具杀伤力，限贷次之，限售有着两面性，而限价相对鸡肋。

限购政策，着眼的是遏制需求，直接且有力，以户籍和购房套数作为门槛，将绝大多数炒房团都拒之门外。

与之对比，限贷着眼的是加杠杆的力度，如今许多人投资收益连房贷利率都跑不赢，即使零首付，也未必有那么多人愿意入市。（参阅《楼市迎来大松绑》）

而限售，既是限制也是保护。限售固然加大了炒房变现的周期，但也防范了集中抛售的可能。一旦取消限售，会否带来排队卖房的热潮，可想而知。

至于限价，或许能维持房价在统计上的稳定，但改变不了市场真正的走势，不允许大涨也不允许大跌，本身就是一件不可能之事。

正因为政策影响力难以同日而语，所以限贷、限售和限价早已有所松绑，唯独限购一直坚持到了最后一刻。

因此，这一次取消限购，相当于打破了楼市调控最后的堡垒，自此房地产可谓大门洞开。

三、打响第一枪的，为何是这么城市？

众所周知，在我国，不同能级的城市，具有不同的全局重要性，在楼市调控上也有着不同的对待方式。

各大城市的调控，以北上广深最严，强二线城市次之，三四线城市几乎是“裸奔”状态。

一线城市，历来都被视为调控标杆，轻易动弹不得。在几乎所有城市都取消限购的2014年，只有北上广深岿然不动，这一次显然也不会做“出头鸟”。

所以，调控力度仅次于一线的强二线城市，就成了突围的关键。

这其中，房地产依赖度、土地财政依赖度“双高”的地方，自然就难以遏制大松绑的冲动，一旦政策允许，自然“奋勇争先”。

尤其是，这些城市基本都已进入房价回落区间，部分城市房价跌回两年前乃至N年前，如何稳定市场就成了当务之急。

根据最新国家数据，与去年同期相比，沈阳房价下降5.9%，青岛房价下降4.1%，南京和济南分别下滑1.7%、1.5%。

这还只是过去一年的房价走势，且只是通过抽样调查得出的平均数据，而很多城市楼市横盘不是一年两年。

所以，一旦上级允许，取消限购限售，将犹如星星之火，迅速形成燎原之势。

四、取消限购限售，影响究竟有多大？

一二线城市集体松绑，会否带动楼市全面回暖，存在极大的不确定性，但这一举措，对三四线城市将会形成更大的利空。

要知道，广大三四线城市，既没有上马限购，也不存在限贷，楼市本就畅通无阻，自然也就不存在松绑空间。

这正是三四线楼市的困境所在，市场一直都在“裸奔”状态运行，想要刺激楼市，完全就没有政策可以腾挪。

这还不是最大困境所在。

当全国房地产濒临见顶，楼市从过去的普涨模式变成零和博弈，就那么多人，就那么多资金，一地的飙升必然会另一地的收缩为代价。

换言之，长期以来，一二线城市之所以要维持限购，除了“房住不炒”的需要外，更重要的是避免对中小城市的强虹吸效应。

当然，取消限购和限售，只是将市场潜在的需求释放出来，而这些需求是否真正落地，还要取决于宏观大环境和对未来的预期。

值得一提的是，当限购、限售、限贷都不复存在，楼市调控自然不能再当成房价走低的替罪羊，各大城市必然要回归基本面的竞争。

届时，只有经济增长强劲、人口持续涌入的城市，还有向上的可能，楼市超级大分化，不可避免。

本文来自微信公众号：国民经略 （ID：guominjinglve），作者：凯风

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