首页科技快讯郑州楼市新政30天：中介带看341次还没开单

郑州楼市新政30天：中介带看341次还没开单

来源：晰数塔互联网快讯时间：2023年09月11日 19:38

2023年上半年，房地产市场整体表现先扬后抑，下半年政策力度进一步加大，接下来对于未来楼市走向以及各城市，都宛如一场“大考”。结果如何，我们拭目以待。

全国各主要城市扎堆跟进落地“认房不认贷”政策时，郑州已经悄然执行了一个月。

8月3日，郑州率先响应住建部精神，发布“郑15条”，涉及落实“认房不认贷”、暂停限售、实施多子女家庭购房补贴、推进现房销售等多项宽松或优惠政策，成为全国首个全面实施“认房不认贷”的城市。

政策落地一个月，市场略有松动。多名当地从业人员称，售楼处来访量有小幅提升，二手带看量亦有所回暖。

但从机构的统计数据来看，“郑15条”的提振效果不及预期。

诸葛找房数据研究中心统计数据显示，今年8月，郑州新建商品房成交6998套，环比下降15%，同比下降3.3%；二手房成交8021套，环比下降9.3%，同比上涨11.7%。作为对比的是，过去一个月里，郑州二手房挂牌价增加超过1万套。

价格方面。根据诸葛找房数据研究中心的监测，8月，郑州、南京、合肥等二线城市市场均价为18580元/平方米，环比下降0.56%，同比下跌2.92%，跌幅扩大，系房地产政策放松力度一般，对市场的实际带动作用有限。

市场深度回调，业主和购房者对政策刺激的敏感性降低。因此，市场情绪好转乃至政策效果显现，仍需要一定时间。

一、有投资客抛售止血

“现在有很多政策支持，应该是出手（卖房）的好时机。”因为担心市场继续下行，郑州业主何立儒希望抓住政策窗口期出货止血。

2018年12月，何立儒付了280万元全款，在瀚海尔湾买下一套建筑面积约150平方米的大房子，单价约18666元/平方米。

彼时，郑州市场行情一路高涨。克而瑞监测数据显示，2018年郑州主城区商品住宅成交均价为14661元/平方米，比2017年贵了2033元/平方米，年涨幅高达16%。

火热情绪的烘托下，质素不算出挑的楼盘同样受到市场追捧。

由河南一本土房企开发建设的瀚海尔湾，位于郑东新区的东三环与东四环之间，离地铁1号线终点站“河南大学新区站”大约4.5公里，走路要一个小时，离高铁轨道不到700米。

在何立儒的记忆里，当时想买瀚海尔湾的人很多，好的楼层基本都卖掉了，“我们看房价一直在涨，也想多买一套（用作投资）。郑州在向东边和南边扩张，（瀚海尔湾）离郑州东站、新郑机场都不远，贾鲁河边生态环境也很好，还有楼盘规划的商业区和写字楼，我个人很看好这里未来的发展。”

在随后的两年里，这套房子的确为何立儒带来丰厚的“纸面富贵”——市场到达顶峰的时候，这套房子涨了50万元，每平方米大约涨了3333元。

但当市场回归冷静，楼盘的缺点才逐一暴露。

贝壳找房平台的信息显示，瀚海尔湾直线3公里范围内，有1个地铁站、0个购物中心、0个商业街，交通配套优于12%的同片区小区，购物配套优于1%的同片区小区。一位被带看过瀚海尔湾的买家这样评价它的便利程度——“周边吃饭离得不远，还行”。

乘着政策的东风，何立儒希望尽快将房子脱手，他的心理价位是270万元，还接受砍价，“可以砍5万元到30万元吧。”

和他一般想法的业主不在少数，但卖房远不如买房那般轻松。

截至9月6日，该楼盘在贝壳找房平台一共有89套二手房在售，最近一个月发布的房源有16套，最近30天有67次带看，最近90天成交了0套，挂牌参考价还停留在4月份。有趣的是，该平台发布的房源实景图显示，其中69套并无实际居住痕迹，都是开发商统一精装的模样。

△瀚海尔湾挂盘情况，图源：贝壳找房APP

附近中介地铺的经纪人杨静，近期一共带看了167次，仅瀚海尔湾就有75次，成交依然挂零。她的同行刘洋更加勤快，最近带看了片区楼盘341次，也没有开单。

业主抛售并非个例，郑州二手市场的供应持续走高。时代周报记者从诸葛找房官网了解到，“郑15条”发布当天，郑州约有14.16万套二手房在售。截至9月4日，这个数字变成15.26万套，一个月时间增加约1.1万套房源。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄向时代周报记者表示，“郑15条”新政提出认房不认贷、契税补贴、取消限售等，但是实际来看，大部分为旧有政策的集合，政策力度一般，短期内带动了一波成交，但持续性不强，市场观望情绪仍然较浓。

二、分化趋势强化“强者恒强”格局

二手房交易链条未如期恢复轮转，而新盘售楼处来访量虽略有回升，依然没有走出低迷区间。

克而瑞统计数据显示，8月郑州主城区住宅新货供应约29万平方米，环比持平；成交约36万平方米，环比下滑约7%，但对比上个月降幅已收窄约14个百分点。

“受限于居民信心以及购买力仍处于困难修复周期内，新房市场客户并未出现明显回升，8月郑州新房市场回调延续，但降幅收窄。”克而瑞的监测结果显示，受政策刺激叠加酷暑天气结束，8月新盘案场到访交量呈回升趋势，单盘周均到访约62组，环比上涨22%；认购端回暖表现略有延迟，单盘周均认购约4套，环比7月持平。

“政策出来后，市场也是有一些起色和反应的。就我们公司旗下的项目来说，来访有小幅上涨。”长期深耕郑州市场的一头部房企营销口人士张瑜告诉时代周报记者，目前市场的观望情绪依然存在，“大家都在等中秋、十一这种促销节点，看看有没有力度更大的优惠。”

从8月的开盘去化情况来看，市场仍然呈现分化趋势，部分有学区概念、央企出品的楼盘销售表现突出，而一些性价比较低、配套相对较差的项目，仍然面临较大的去化压力。

北龙湖的某小区，推出84套，成交71套，主要是因为该项目由城投托底拿地，亚新代建，交付安全性高。

郑东新区的某小区，由当地国企郑新建投开发，以高校与双创中心为规划定位，颇具卖点，开盘去化近9成。

经开区的一个小区虽然也是央企开发，但由于临近产业用地，居住氛围较一般，且得房率对比周边较低，开盘推出145套，成交仅6套。

从整体的市场来看，分化的市场越发强化了强者恒强的格局。

克而瑞发布的《大郑州2023年1-8月房企商品房全口径销售排行榜》显示，保利发展（约75.33亿元），万科（约72.02亿元），华润置地（约56.67亿元）摘得全口径销售金额榜单前三名；万科（约45.14万平方米），碧桂园（约40.28万平方米），保利发展（约38.72万平方米），摘得销售面积榜单前三名。

在市场回调大趋势下，万科、保利发展作为郑州绝对头部房企，与后位企业拉开显著差距。克而瑞认为，万科、保利发展作为绝对头部，在货值储备充足的前提下，将凭借着较强市场敏锐度，借势传统旺季营销提前抢收客户，年终销售业绩突破百亿的可能性极大。

三、后续市场回升幅度预期有限

市场信心仍在谷底徘徊，尽管政策端已经出台了一波利好，但是业主信心短期内并未获得明显提振，传导到需求端仍需时日。

观望情绪待解，去化压力犹在，因此库存仍然高企。

克而瑞调研口径数据显示，截至今年7月底，郑州主城八区住宅狭义库存约666万平方米，在售当期库存约1508万平方米，广义库存约2288万平方米。