救房地产还是救房价？

这期播客节目是和知行小酒馆、面基的三方串台，我们坐在一起讨论了最近大家应该都非常关心的话题——房地产。

我试图从宏观角度出发，构建了一套逻辑框架来讨论国家究竟是要救房地产还是房价，并由此推导出未来可能的几种场景，以及在每一种场景下，想买房和想卖房的朋友分别应该怎么做。

必须说的是，我这套框架仅建立在我自己的知识储备和过往经验之上，并不能保证准确，更无法预测未来。在和老钱的对谈中我也发现，每一个人对于房地产市场的理解，很大程度取决于你进入这个市场时所处的周期。因此，我更希望给大家提供的是一种思路，而不是结论。

以下是文字逐字稿：

在与小酒馆进行这一期串台之前，我专门学习了过去两期房产万事屋的内容。真是时过境迁，虽然整个系列才一年不到，但所有人的预期和聊天话题已经与一年前与天楠老师那期完全不同了，我觉得背后反映出的东西很有趣。

听众最关心的肯定是出了这么多政策，我们应该怎么办。但在大的时代背景下，我们需要先了解这个时代发生了什么，然后再考虑如何应对。老钱之前非常火爆的一期关于中产阶级及时代贝塔的问题，我认为在房产这个事情上同样存在。

其实一直听我播客的朋友们可能知道，我通常不太聊房产这个话题。上一次还是在跟小酒馆串台聊提前房贷。

之所以一直不太愿意碰到这个问题，是因为我没有主动在房产投资上赚过钱，全都是时代给的红利——我们这一代85后因为必须在那个时间点上车，所以得到了时代红利。这点与天楠老师从小研究房地产不同。我听到那一期他讲小时候就在看相关信息，感到非常惊讶。

我是在西安长大的，坦白说年轻时没有买房这个概念。毕业后第一次从北方城市来到深圳的感受是那时候的深圳已经有很多房产中介，但对于一个刚毕业的学生来说，根本没有觉得这事跟自己有关系，也没有关心过，所以非常遗憾地错过了第一波房产暴涨。

实际上，今天在座的都是85后和90后。现在真正开始考虑购房问题的可能是95后，或者刚毕业的00后。他们在思考这个问题时，可能会考虑是否还能买得起房子。

不同年龄层应有不同的考虑。例如，我这个年龄层的朋友们可能在考虑是否需要置换，是否应趁这波市场机会换一栋大房子，但工作又似乎没有原来那么稳定。那么，在决定是否换房子之后，万一职业出现问题，应该如何应对？

——在两三年前，当大家对自己的职业未来没有太多担忧时，这些问题都不是问题。如果有机会就会上车，然后能换就换个大的。

关于贷款，我记得在录提前还贷那期时，很多人的想法是能上多高的杠杆就上多高的杠杆。至少在2020年，肯定是这么考虑的。但等我们录制那期时，已经开始讨论是否需要提前还贷了。

我认为这背后有两方面的原因：一方面是精神缩表可能会带来对未来的担忧，另一方面是在投资收益或者原来余额宝都能拿到5％收益时，你不会考虑是否需要提前还贷，因为这太不合算了——当大家的投资理财收益完全可以覆盖房贷利率时，没有人会考虑这个问题。

然而，从去年到今年，整个情况发生了很大变化。

今天这一期，我想谈论一个前段时间与朋友们争论的话题：那就是国家究竟在救什么？是房地产？还是房价？这两个事情是否一回事？如果是一回事，未来市场会如何发展？如果不是一回事，未来又会如何发展？以及如果这样发展，我们这些普通人该如何应对？这样一个逻辑链条是我比较想要探讨的问题。

首先我个人较容易自上而下喜欢分析，先了解背后的大背景，然后再来看自己该如何处理。

另一方面，我确实认为房地产这个事情，如果你谈论得比较微观，首先需要关注千人千面，每个人的情况不一样。按照老钱的说法，你的三张表都不一样，每个城市也不一样，这个话题其实很难深入讨论。

但是，你会发现这一波房地产行业的事件，无论是出现一些风险事件，还是国家政策的出台，它都是全国性质的，自上而下。并不是只有福建或广东的房地产企业出现问题，北京的就没问题，对吧？

比如前段时间认房不认贷的政策大家还在讨论一线城市是否能够执行。但事实上，各地已经开始按照相同的标准，至少在一个level上的尺度继续前进。

所以说，自上而下的讨论现在的房地产市场，以及政策对市场的影响，是有价值的。

一

我们先抛开房价问题，来看房地产。

关于国家为何要救助房地产，我认为老钱刚才提到的第一点是正确的，那就是房地产整个上下游以及房地产本身占整个中国GDP的比例非常高。在各行各业中，即使你不在相关行业，也会和房地产之间有千丝万缕的关系。

无论是上游的材料，水泥到建筑行业，还是到下游的各种周边配套设施，比如家电。甚至到汽车——

大家不要认为汽车这种新的支柱产业与地产无关，实际上关系很大。从欧美经验可以看出，只有人拥有较大的房子，且离市中心较远，他才有更大的动力购买车辆。

而这些产业都与中国经济密切相关。但请大家注意，有些看似与房地产无关的行业，实际上背后也与房地产有很深的绑定。比如金融，或者更直接的说，是银行。

我刚刚对中国金融资产进行了一些研究，包括阅读了一些人民银行易纲前行长的文章。文章中提到了中国金融资产结构，比如金融资产占比，以及它被哪些人持有。你会发现，实际上中国的房地产企业本身就有很多贷款，对吧？在2017年金融周期顶峰时，中国有近40%的社会融资投向房地产行业。现在刚过去了6年，很多中长期贷款可能还没到期。

第二点是有大量房产作为抵押物换取新贷款。无论是普通人手上的房贷——实际上都是你在用自己的房产作抵押，找银行换来的贷款——还是企业和个人的信用贷款，背后实际上都是房产在抵押。

因此，对于中国这样一个以间接融资为核心金融命脉的国度来说，房地产的重要性在当前阶段是一个远远不止在GDP里所占比例的展现。

再比如，如果银行在房地产方面的贷款受损，很可能会影响到其他方面的放贷，包括自身的风险事件的发生。因此，它实际上与整个中国的经济密切相关。

许多人认为，中国不应该救助房地产企业，让这些房地产企业倒闭——既然那些大鳄们平时赚了那么多钱，为什么不让他们在这个时候倒闭？吃自己之前埋下的苦果？

但根据刚才我的说明，大家就会理解，他吃苦果确实可能会受损，但真正受损的是中国经济以及在中国经济下的所有个体。你会发现，原本认为房地产企业我并不喜欢，他倒了我会开心。但最后，你会发现如果他真的倒了，可能会影响你的工作。

也许你在一个非常遥远的城市，比如销售或公务员，但实际上你的工资和收入水平与远处那只蝴蝶的倒塌是密切相关的。

这让我想起了在2007年美国金融危机时，为什么要拯救那些看似光鲜亮丽的华尔街高管们，比如银行，比如雷曼兄弟和贝尔斯登等大公司。为什么他们会被认为是大而不倒？因为在美国的整个体系中，这些机构是核心命脉，倒了可能会影响到全国经济的正常运行。

在中国，银行绝大部分是国有企业，问题不大。实际上，在银行之外，目前看似大而不倒的就是房地产企业，或者说它倒了影响会非常大。

我们并非在这里为房地产企业摇旗呐喊，说他们做得对或者怎么样，但这确实是目前阶段的现实。

当你发现恒大倒了问题不大，融创倒了似乎还好，那碧桂园呢？如果再往后一步步走下去，会导致什么样的结果？

我认为这是为什么大家会发现最近就算没有十二道金牌，但政策发布也十分迅速的原因。某种程度上，今年中国经济复苏不及预期的一个重要原因，是房地产这个行业出现了很大问题。

最新数据显示，社融中房地产贷款的占比已经不到10％，而且新增数量越来越低。在我之前一期播客中也提到，任何一个国家的支柱产业如果在短时间内出现了如此大的事件，国家的经济早就垮了。中国能够撑到这样的程度，我认为首先是因为地大物博，有很多产业可以扶持或置换。另外，大家的底子还是相当厚的，这么多年积累下来的资产可以承担一些损失。但在某种程度上，国家必须救助房地产，因为它与国家的经济命脉密切相关。

当然，我们在未来应该逐步拆离这个行业，或者让中国的产业成功转型升级，不再依赖这个。但至少在现在，我们不能采取这样的措施去做。

二

我们想讨论的第二个问题，是关于国家到底会不会救房价。

我个人观点可能与老钱有所出入。我认为，尽管大家看到了很多政策，但实际上仍存在一些犹豫和较慢的情况，不像08年那波救市非常果断且迅速。为什么？正是因为中国的房价确实不能再涨了。

关注我博客的朋友可能知道我最近在日本。我就讲一个自己听到的故事，虽然可能仅仅是盲人摸象，但我认为有很强的代表性。

当我跑步时听日本电视台的节目，一个做机械制造的日本企业主，他表示自己之前因为成本问题，完全无法与中国竞争，因此只能挣中国企业挣不到的钱。然而，从今年开始，作为日本企业，如果加上国际运费和物流成本，它的成本已经不比中国高了，非常适合日本本土企业采购。

这背后的原因是什么？当然也与汇率等各方面有关，但另一方面，中国的劳动力成本已经达到了接近国际水平的程度。

劳动力成本背后是住房成本、日常开销成本，而再往下拆解，比如餐饮成本与餐厅所在地的租金成本有关。这种成本层层传导下去，造成了劳动力成本优势的快速下降。

尽管我们一直强调中国需要进行产业转型升级，摆脱劳动力红利，而不是以成本论英雄，然而你必须承认，直到今天，中国制造在全球受欢迎，成本优势仍然是非常重要的一个方面。

而高房价，实际上已经很大程度上威胁了我国经济竞争力的红线。

在深圳，招聘技术人员不可能招到月薪在1万以下的人。为什么？因为在一线城市，基本生活成本已经达到这个数字，即使有人愿意少拿一些钱，但在这个城市我就活不下去了，他总不能倒贴钱来上班吧。

这波政策宽松后房价继续上涨，这肯定是其中一个可能的场景，但我认为国家会倾向于预防这种情况的持续出现。

这不仅会影响每个人是否能买得起房，还会影响我国未来的经济发展，以及是否能按照大家期望的中长期稳定发展，因为它其实威胁到这一条成本线了。

三

接下来，我想探讨的是，如果国家想要做到救房地产而不是救房价，那么未来可能我们会遇到哪几种场景？这几种场景分别的可能性是多少？以及在这样的场景之下，对于我们个人来说，对于想要买房的人，想要卖房的人，想要换房的人应该怎么做？

在金融行业里面，我们会设一个所谓的基准场景，然后设一个乐观场景，设一个悲观场景，再分别给一个概率，最后算出哪一种场景的可能性最大。

因为所有人对于未来都是不可知的，就是你现在告诉大家房价一定涨或者一定不涨，这都是不是特别的靠谱的，对吧？那么我们能做的是什么？就是设定一个概率。然后如果我们在以下的几种场景里面发现，该买房的人都是同样一个动作，我们可能就可以在这期节目里面给出一个相对靠谱的推荐——你这么做的好处可能性会比较大。

在我最早接触房地产并进入市场时，并没有存在认房不认贷，也没有限购条件，仍处于一个完全自由的市场。因此，在我的逻辑思维框架中，我较少有这方面的考虑。

我觉得无论是认房不认贷还是限购，都是个人买房者和房地产行业中的一层重重枷锁。

如果将问题放在更长的周期，如10年或20年，就像刚才老钱提到的，当与其他国家进行比较时，你会发现这些政策具有时效性，或者在某些历史背景下产生的。如果我们现在面对的是一个小型地产周期，而将其定义为五年级别的地产周期，我认为没有问题，限购未必会解除。但如果将其定义为一个10年甚至30年周期的房地产大周期变化，那很可能就会不一样了。

当然，我也认同在大周期中包含无数小周期。就像股市，就算这两年一直在下跌，也仍有一些板块表现不错，对吧？

回到老钱刚才提到的，目前已进入地产宽松周期。我认为这一点我们达成了一致，因为这已经成为一个客观事实。而我突然回想起老钱给我挖了一个坑，他最后问我，救房地产而不救房价，是说要实现一面充分换手，一面保持房价不涨吗？

当时我有点懵，脑子一下子没有转过来，所以说是的。但现在如果让我重新回答这个问题，我会回答不是。

因为我们要考虑到，拯救中国的房地产企业或者说这个行业，未必要用完全市场化的方式解决问题，以及现在利用市场的手确实已经没有办法很好地扭转这个趋势了。

保交房一定会实现，但它只是所有手段中的第一环，因为它是大家最急切需要解决的问题。

随后，大量启动保障房，房地产企业逐步国有化，这些都是中国未来会采取的方式来拯救房地产行业。

那么，是否二手房市场必须再次变得非常活跃？我认为未必如此。

个人认为，二手房市场活跃固然是好事，但这必然会涉及到是否要继续涨价去库存，或者是否让房价重新回到上升轨道。而这个显然是目前国家非常不愿意看到的。

从目前我看到的政策来看，解决这事情可以明确分为两种途径：一是启动二手房交易，活跃房市，在这方面，政策相对较为克制，仍然在认房不认贷阶段继续前进。但在房地产企业方面，最近的动作非常多，因为我是从人民银行体系出来的，可以说原来房地产企业融资上的所有枷锁现在基本都去掉了，包括再融资、发债等。

然而，监管发现依靠个体仍然不行，甚至万科都有传言会出现一些问题。在这种情况下，我们可能会采取一系列更快速、有效的方式来解决房地产行业目前面临的巨大流动性危机和杠杆性危机。

四

回到我刚才的框架，如果我们认为国家要救的是房地产，那么接下来房价和房产市场会遇到哪几种场景？

首先，最乐观的场景是什么？我认为是房地产行业可以实现软着陆，另一方面房价又能保持相对稳定，不出现暴涨。

我给这一最乐观情况概率是10%-20%。

站在市场观察者和个人角度来看，我们都希望实现这样的情况，而且我也认为这个目标具有一定的实现可能性。

正如刚才提到的，这场精密手术完全成功后，房价和房地产两方面完全分割，房地产行业能够通过各种方式实现软着陆，同时抑制了大家对房价未来的涨价预期，不再采取涨价去库存的方式。

老钱：如何实现这个？如果考虑到房价没有大幅上涨，为什么大家会一买一卖？

大卫翁：

我想问一个问题，你认为房价上涨这件事情是所有人一直以来的想法吗？这辈子都是这么想的吗？

坚持房住不炒，换房是为了满足更大的居住需求，而不是考虑未来会涨价换房。这在发达国家一直存在，买房的目的就是满足居住需求。

大家会考虑合适的地点和价格，然后进行置换，而不是因为不上车就会来不及了所以买房。站在我的角度，我仍然认为房价会一直涨是中国过去二三十年房地产经济爆发带来的时代产物，它不是一个人类共识，或者说是亘古不变就应该这么想的思维。

在与许多海外朋友交谈时，他们购买一套房子时并不会考虑未来的升值，而是以满足现有需求为最重要的。因为可能过了十年我会换一个城市生活，或者有一些其他需求，到时候我再考虑换房。

从微观角度来看，两位刚才都提到了一个问题，那就是整个链条如何启动，如何让刚需人员愿意上车，并让链条运行起来。

我认为有两种途径让这个链条运行起来，一种是通过涨价去库存，逼迫大家觉得不上车就会晚了。

但我不认为这是唯一的路——虽然这有些过于理想化，但从更正常的角度出发，我们需要考虑为什么刚需人员上不了车，可能是因为他们对未来收入预期存在问题。当前经济正处于转型升级周期，他们手头没有足够的资金，也不愿意去贷如此多的资金，我们需要解决这个问题。

只有解决这个问题才能解决根本问题，而不是通过把价格抬高逼他们上车——这是一种方式，但我不认为这是唯一的方式。

这就是为什么我认为国家在出台房地产政策时，在认房不认贷这件事上仅仅是有所松动，而对房地产企业则相对用力一些——当然，也是最近才用力，为什么之前不用力？因为担心会走上老路。

实际上，我认为对于许多房地产企业来说，成也萧何败也萧何，最终他们被高房价害了——由于房价过高，国家为了稳定房价，我短期不救你，我认为不能救你，因为我救你又会把房价往上炒，结果导致房地产企业最后走到了今天这一步的困境。

而除此之外，还有一系列政策即将出台，主要关注如何稳定经济，以及大家未来的预期。

综上我认为，在这轮政策组合拳中，国家已不再愿意采取涨价去库存的策略，重新启动房地产链条。

五

既然我们刚才讨论了一个乐观场景，接下来讨论一个悲观场景，我认为悲观场景意味着我们又走上了一条老路，那就是涨价去库存，不得不再启动一轮房价的上涨。

目前很多观点认为一线房价将持续上涨，而二三线房价可能不会再涨，或者会继续下跌。但我认为这里存在一个逻辑悖论，就像刚才和雨白讨论的，一线城市的上车盘很多时候需要依赖二三线城市的房产出售才能换来资金。但如果那边在跌或者没有成交量，你这边的链条怎么启动？我认为这两者之间存在一定的悖论。

所以，你看看2018年那轮房地产牛市，它是波次性的，一线先涨，一线涨完二三线再回头涨。它背后也是交易者不断让链条转起来导致的一个结果。如果认为未来二三线房地产市场一直处于冻结状态，而一线却保持稳定、活跃，甚至房价上涨，这是一个无法实现的场景。

那么，我刚才想说的悲观情景是什么？

那就是大家又迎来了一波轮动式上涨，房价继续上涨。但我之所以将其定义为悲观，以及我仍然只给他赋了20％的可能性，这是因为在这种情况下会导致整个经济成本再上一个台阶。

从横向看，北京和上海的成本已经与国际一线城市接轨，如果再往上涨，竞争力到底在哪里？你的经济到底依赖什么运转？以及是否能够成功地实现房地产产业与中国经济的分离？这只会将其更加紧密。

所以我个人是非常不愿意，以及认为这种情况在这个周期不会再发生的原因，但我依然给他赋20%的可能性，是因为刚才老钱说的，我觉得中国人因为这十几年的教育，确实形成了一种思想烙印，或者说一种惯性思维。

我不确定大家是否有这种感觉，最近咨询我是否应该在这轮调控周期购房，害怕房价又开始上涨的人变得更多了。

这就是为什么我一开始就要先把自己的假设抛出来，国家这些政策不是为了救房价，而是为了救房地产。但我也非常同意老钱的观点，站在普通人的角度，很难将这两者区分开。

六

我和老钱站在各自的知识储备角度，因为我们两个接触到的周期不同，所以整个思维框架也有所差异。

在大家成为社会人员之后，经历的周期完全不同。因此，房子意向给我们的印象也是完全不同的。

包括我去看海外的这些人，他们对于房子的想法也非常不一样。中国的房地产企业确实是一个非常有意思的存在，在全世界也是独一无二的。没有一个国家拥有像中国这样的房地产企业，因为土地所有制和房子产生的方式是不同的。

中国目前遇到的问题并非主流问题，因为在全世界找不到一个国家具备相关经验。现在我们一直在与日本进行对比，但我认为至少在房地产方面，完全没有与日本进行对比的理论基础。

因为当年日本的泡沫首先是商业地产泡沫，其次是由企业持有为主的泡沫。整个逻辑以及最终结论对中国现在来说，没有任何帮助。

中国目前遇到的困境是全世界罕见的。因此，我认为中国正在进行一场精密的大型手术，同时需要完成一场空中加油，即经济驱动力的转型升级，这确实是一件极具挑战的事情。

让我们回到基准场景，我认为这一轮房地产企业可能不会实现很软的着陆——至少从资本市场的反应来看，没有人相信他们在软着陆。

因为像万科、龙湖这些地产公司实际上并未出现风险，但市场依然给予了一个超级低的估值。这意味着大家认为房地产这波行业真的要完蛋了，未来再在用某种方式去重生。而这件事情对中国经济的影响非常深远，中国经济需要花费较长时间适应新常态，以解决这个问题。

因此，请大家不要预期，我们在短时间内能恢复到三五年前的状态。

在这种情景下，我仍然坚持房价不会上涨，至少不会再出现像2016年到2019年那样的轮次上涨。我的基本逻辑是，时代和经济发展周期不同了。

这就像为什么中国股市会在2007年出现牛市。你当然可以通过当时的微观解释说资金不断流入，因为涨了大家不断开户，推动牛市。你可以从这样微观角度进行分析。

但如果你跳出来看一个更大的视角，会发现中国在1998年到2005年积累了众多财富，无论是居民财富还是企业财富，都需要通过资本市场体现。那它正好选择了在2007年这个时间点体现出来了。

那么，房地产在2016年到2019年之间为什么会出现这样的上涨？这是因为在中国2020年前的十年，居民财富出现了快速累积和上涨，因此这一定会在某个时间点体现在中国人最看重的一类资产上，即房地产。

但问题是，现在你看，中国居民的人均财富还会出现那么快的增长吗？

从收入端和资产端来看，如果不能支撑房价再出现一轮上涨，那凭什么再出现涨价去库存？

所以我给的基本场景是什么？房地产很难实现特别软的着陆，还会有许多令人惊讶且百年一遇的事情出现，所以大家对于各自未来的预期可能需要尽量降低一些。但房价不会出现从2016年到2019年的上涨，甚至不会出现非常明显的上涨。这是我给出的一个基准场景。

七

接下来，我们讨论在这三种场景下，我们应该如何做。

作为购房者，在我刚才定义的三种场景中，在最悲观的可能性下，尽快上车当然是更好的选择，以应对政策宽松带来的新一轮房价上涨。这也是现在一些人的观点。

不得不承认，在这个时候上车会更舒服，因为这时的市场变成了一个买方市场。正如老钱刚才所说，如果你经历过房东坐地起价的时代，现在会觉得挺舒服的，还可以去谈谈价。房东不会给你脸色看，他们也在急着出手。这就是刚才所描述的悲观场景。

但在基准场景和乐观场景下，你都有足够的时间去观察这个事情，并逐渐了解自己该何时上车。但与过去周期最不同的一点是，在基准和悲观场景这两个场景下，你的个人收入预期与以前有所不同。

过去银行对购房者的要求是月还款额不能超过税前收入的百分之55，这是一个刚性线。我依稀记得在过去的周期里，大家的观点都是卡在这个线上，甚至想以做高收入换取更多的贷款。

但现在，即使你需要上车，我也一定建议要将每月的还款额调整到税前收入的百分之30的线上，再考虑你能上什么车。

换句话说，即使你现在决定要上车，也一定要给自己留出更多余量。

我不确定这是否是主流观点，但在我身边，两派争论得相当厉害。有人认为，既然你想上车，就应该遵循一个大的观点——这个根本逻辑是由原来的认房、认贷、认房不认贷等限购政策导致的。也就是说，我只有一次上车机会，所以我需要一步到位。

但在我看来，限购这个事情本身就是一个时代产物，很可能在未来不会再出现。因此，你没有必要再做这样的选择，而是完全可以像30年前一样，从小到大，从一人房变成两人房，再换成三人房，形成一个完整的链条。

虽然辛苦，但想想看，为了租房搬家，两年搬一次家，三年搬一次家难道不辛苦吗？我认为人的一生中换过三五个住处是很正常的，很少有人能从小到大一直住在同一套房子里。

为什么我最后得出了这么一个看似大众共识的结论，但却花了大量时间解释整套逻辑框架，分析了123个场景。是因为我希望给大家的是你知道这个结论从何而来。

我这完全是自上而下得出的结论。实际上，我离房产市场一直较远，没有非常微观的观察。坦率地说，我每次买房和换房时，都只看了一套或两套房就做出决定了。甚至上次换房时，都没有看过实物，是因为在疫情期间，所以只是云看房就作出了决定。

而我之所以给出这样一套框架，是希望帮助大家自上而下的看待这个问题。

你要考虑房地产本身是中国的一个经济命脉，那么大家现在最关心的这些政策到底是为了什么？这些政策对个人又有什么样的影响？从这样一个思路顺下来，最后得出来的结论是什么？我希望连着这条思路帮大家顺一下。

对于买房的人可能是这样的一个结论，因为在我的场景的概率中有80%，都是可以相对比较慢慢的来看的，然后又有另外一个80%是最好把你的杠杆率往下降，不要再像过去一样上的那么足，对吧？

这块我们说完了，那么对于现在要卖房的人——现在其实我身边我这个年龄段的人又出现了一些，他觉得好像大周期真的要换了，我是不是应该赶紧把我手上的房产给处理掉等等的，也有这样的一些。在这三个场景中，你应该如何应对？

如果是悲观场景，还会有一轮涨价去库存，那应该hold住，应该等待这一轮涨完再说。同时，现在的房是真的不好卖。我们刚才提到现在是对买房者比较友好的市场，换句话说，对卖房者就不友好，这肯定是一个相对的事情。

在另外两个场景下，无论是基准场景还是乐观场景，你都应该用相对较快的速度卖掉你想处理的房产。实际上，现在很多人在做的事情都是沉默的卖房。

之所以老钱刚才说政策一出来，挂牌量就激增，是因为大家都想趁这个阶段将自己的房地产资产从家庭的70%甚至更高的比例调下来。

第二点，我认为一线城市的限购政策放开会同时配套一些东西，它不会单纯放开，例如一线城市的房产税或其他相应政策。如果国家决定取消这些政策，就不会是单独取消，它会配套一些措施来平衡整个事情。但平衡效果如何？从全世界角度来看，一线城市的虹吸是必然的事情。无论哪个国家都是一样的，即使现在一线城市有那么多限购，大家的共识是一线不会跌。

因此，我认为解决这个问题需要一系列相关配套措施，无论是保障房还是其他形式，都是以一线城市为主，对吗？你很难见到在三四线城市还要建保障房等政策，所以我认为它是一个配套工程。

之所以最终会解除限购，是因为如果不解开，这个链条打不开，没有足够多的人愿意接受刚需房，刚需的需求难以盘活。

另外与此同时，我认为中国当前正处于一个非常好的可以解开一线城市限购的窗口，因为相较于许多国家只有一两个超级城市，中国一二线城市的概念正在模糊。

即使在10年前，我也不认为杭州、成都等城市能与北京、上海相比。但在今天，我们至少可以从居民的生活出发，生活品质没有太多问题。只是在企业、就业和经济产业方面，还存在一定差距。

我认为这已经比海外的许多国家好太多了。我能想到的只有美国拥有众多城市，各自具有特色。我见过的其他大部分国家，不管是欧洲还是亚洲等，每个国家只有两三个明星城市。

因此，我之所以对一线城市的虹吸效应并不担心，是因为一定要在一线城市生活这个共识在我的观察里，最近10年一直被打破。过去在一线城市生活是许多行业人士的必然选择，但现在我可以去杭州、成都、厦门等城市生活。

那么未来是否会出现类似于限购取消后的虹吸效应？当然，从这点上我是比较乐观的那一派。当打开一线限购时，很多人可能会问，为什么要去北京，上海，有什么好的，我觉得在我的城市挺好的。

十几年前，二三线城市的富豪肯定是去北上广购买房子。最典型的例子是山西的煤老板，北京的大量房子是被山西人持有的，为什么？因为他们有钱后决定来北京买房。但这个共识在下一个周期是否还存在？

八

雨白：实际上，我认为听众还有另一个问题。你们聊了这么久，一直在谈论超一线的事情，那么在二三线甚至更低线城市购房时，有没有一些需要特别考虑的地方？

大卫翁：

三线城市只关注使用价值，而不考虑金融属性。我的建议是，除了刚才老钱提到的景观方面，再考虑物业，一定要选择物业相对较好的地区。

未来大家会看到，从资本角度，物业公司与房地产公司的区隔度逐渐增大。众多房地产公司可能会拥有物业公司，但它们的发展将越来越独立。特别是在房地产企业大量出现问题后，物业公司纷纷要摆脱母体，寻求独立发展。

在未来的居住属性中，物业在中国这个特殊的小区化生活环境下发挥的作用会越来越大。许多一线城市关注物业，因为物业越好，房价就能保持得越好。

因此，我认为在三线及以下城市的朋友们购房，首先取决于是否购房，其次购买使用价值最高且性价比相对较高的楼盘。

对于二线城市，我个人观点与老钱基本一致，与一线城市不同的是，尽量做到一步到位。我认为现在城市与城市之间的区别很大，二线城市的经济差异越来越大。在这种背景下，你应尽量选择自己生活的城市，而不是考虑去其他二线城市买房。同时，应更注重使用价值。

另外，请考虑到二线城市的整体交易量未来可能会比一线城市低很多。就像港股，只有头部的那几十个公司交易量极为活跃，剩下的公司成交量很低。未来二三线城市交易量很低的情况下，想换一套房是很难的，在这种情况下尽量能够一次买到位，这是比较好的。

九

我最后简要总结一下自己的逻辑链条和思路。

今天我的基本观点是，国家这波要救的是房地产，而非房价。我们现在看到的以及未来的一系列政策都是沿着这条思路发展的。为什么？刚才已经说过了，我不再赘述。

在这个背景下，未来会出现三种可能性，乐观上，你好我好，大家都好，房地产软着陆，房价保持平稳。在最差的情况下，我给予了20％的权重，房价再次出现大幅上涨，相当于把问题推后了。

而基准场景下，房地产行业在一定程度上会面临风险，可能比现在更大的风险，而这将对中国经济产生较大压力。因此，大家在未来上杠杆的幅度上一定要把握好，要谨慎。然而，我并不认为房价本身还会上涨，因为国家对抑制房价这个问题已经关注到很多，房价再次上涨将对中国的经济竞争力产生极大的挑战。

在这三种情况下，我分别给出的建议是：对于买房的人来说，有时间慢慢挑选，不需要那么急着上车，同时将自己的杠杆率在过去的基础上降低，调到一个真正舒适的范围。这样，你可以意识到未来可能会出现先上车再置换，再改善的链条，而不是一次性到位。而对于二三线城市，一切刚需购房行为都是以使用价值为主。

本文来自微信公众号：起朱楼宴宾客 （ID：the_great_time），作者：大卫翁

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