取消商品房预售，时机已到？

“现房销售”，再次引发热议。

9月20日下午，雄安新区住房管理中心发布消息，河北雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。

此前的2016年，深圳、南京、杭州等城市为限制企业非理性拿地，曾在土地端设置现房销售条件。2021年，又有北京、福州、合肥、西安、宁波等城市在土拍环节试点现房销售。

很长一段时间里，商品房预售制在促进我国房地产繁荣方面起到了重要作用。但这两年，房地产行业面临调整，房企风险开始暴露，部分楼盘出现烂尾楼的现象，购房者呼吁现房销售的声音逐渐增加。

为了缓解此局面，保交楼成了不少房企的首要任务。今年1月份，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部首次系统、明确提出现房销售的概念，并鼓励有条件的城市开展现房销售。

此后近一个月内，已有山东、安徽、河南、四川等地明确，因地制宜开展现房销售试点。

在越来越多地区加入现房销售的背景下，取消商品房预售制的时机真的来了？未来现房销售是否会成为主流？对此，时代周报专访了华夏新供给经济学研究院创始院长贾康。

时代周报：从1994年颁布《城市商品房预售管理办法》开始，商品房预售制度已实行了近30年的时间。起初，实施预售制度有哪些原因？随着市场的发展，期房销售出现了哪些问题？

贾康：内地引入商品房预售制度，主要是源于香港的“卖楼花”等地的经验，允许开发商将正在建设中的房屋预先出售给承购人。通过预售，房地产开发商可以拿到购房者的首付款和付息的银行贷款融资，有助于提高开发新楼盘的速度与规模，加快城镇住房建设，以满足老百姓的居住需求。

总体来说，建立商品房预售制度带有适应需求和融资助力的色彩。

然而，在预售制度下，近些年来，房地产市场债务违约等风险事件趋于频发。最典型的就是部分开发商资金断裂之后，造成工程烂尾、无法按期交楼，给某些地方的房地产市场带来了信任危机和冲击。

为了稳定房地产市场、缓解紧张局面，政府管理部门很快出台了“保交楼”措施，危机问题才得以控制。

时代周报：据了解，现房销售尝试可追溯至2014年，如今再提意味着什么？现在是取消预售制的时机吗？

贾康：在当前的预售制下，部分地区的房地产市场降温加上开发商资金链断链，导致购房者可能面对违约、烂尾和低质的风险。紧接着，就引出大家的反思：预售制度是不是一个不可取、应完全否定的机制？

我的看法是，还不能这么绝对化地认识。

因为一些国家或地区已经运行多年，似乎没有出现类似的危机局面。由此看来，预售制度并不注定普遍导致房地产市场工程烂尾、违法违规销售、交易不公平等现象。只要预售资金监管、工作流程等环节合规、到位，预售制度是有可能掌控为可延续状态的。

而我们要做的事情，首先就是通过具体案例，弄清楚一些地方的预售制导致房地产局部危机的原因，再求对症下药解决问题。

当前，多地在有条件的情况下试点和扩大现房销售，可以防范房企金融风险蔓延、消除购房者对交付问题的顾虑，但完全否定商品房预售制度，似乎为时过早。

时代周报：对于购房者、房地产企业来说，鼓励推行现房销售或明确试点现房销售，意味着什么？有何利弊？

贾康：对于购房者来说，现房销售就意味着“所见即所得”。购房者对小区的规划格局、生活配套、建筑品质、户型效果等情况看得见摸得着。

此外，那些刚需用房的人群，有可能在购买期房后还要一边背负银行贷款、一边花费大量的租金租房居住。因此，购买现房会让购房者更有安全感，不必担心推迟交房。

从房地产企业方面来看，一般来说，取消预售制度的同时，开发商的融资渠道变窄、用于建设的资金变少，大部分房企现有的资金又比较有限，会增加融资成本、延长开发周期和收缩开发规模。与此同时，一些中小企业或将会因为承担不了资金链风险而倒闭。

时代周报：当前对于现房销售模式的讨论，主要是从防范烂尾楼、资金链风险，以及保护购房者合法权益等角度出发。在你看来，全面实践中取消预售制、推行现售制存在哪些困难，这些难点该如何突破？

贾康：在政策层面有个判断是，中国的房地产供求关系已经有重大变化。

我的理解是，原来更多表现出的是卖方市场，现在库存房源增加，转为买方市场特征愈发明显。所以各地就得判断自己处于什么阶段，因地制宜推出调控市场、保障民生等方面的政策，与时俱进地防范风险。

如果已经有存量房需要消化，那么推行现房销售就可以消化原来的存量。反之，若本地处于供不应求的状态，再推迟新供给的形成，那这个矛盾就可能会加剧。

时代周报：房地产是中国经济的重要支柱，同时也是经济复苏的发动机之一。现在，“激活楼市”是不是在走老路子？如果不靠房地产，中国经济进一步企稳复苏能靠什么？

贾康：这不是走老路，这是必然要做的事情。

房地产业是国民经济的支柱产业，它的发展应该是对经济社会形成正面效应，对高质量发展发挥正向配合支持作用。前面一段时间，因为房地产行业明显偏于低迷，所以政策是暖风频吹，让它进入一个稳定和回暖过程。现在还在这个过程中间波动式演变，政策的大方向也是要求“稳中求进”。

但值得一提的是，全国房地产市场早已经是冰火两重天的局面，不同城市的具体情况不能一概而论。因此，各个城市需要增强“因城施策”调控举措的针对性。

就当下而言，伴随着中国式现代化进程的加速，还要推进新型城镇化建设、走向城乡一体化发展的任务。这就意味着，需要建设更多的不动产，包括工业、商业和住宅，这是适应我国经济发展所需要的。从总体上来说，房地产行业仍然有根据中国经济成长性发挥功能作用的可观潜力空间。

既然中国还要推进和工业化相伴随的城镇化，那么适应客观需求的房地产行业发展，应该发挥提供有效供给的作用，包括满足刚需、满足改善性需求和升级需求等。

因此，可预期在未来很长一段时间内，从总体上说，我国的房地产业依然有“基于中国经济成长性而发挥功能作用”的潜力，这是不可忽视的。

当然，要说中国经济进一步企稳复苏，还是需要依靠各个产业、行业的协调发展，以及总体上必须追求的可持续发展。

本文来自：时代周报，作者：阿力米热

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