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16万挂牌量,心急二手房业主开始自己卖房

来源:晰数塔互联网快讯 时间:2023年10月12日 22:38

二手房市场里,摆在买家面前的选择越来越多。

《中证报》报道称,截至10月6日,北京二手房挂牌量再创新高,突破16.6万套。

以往稳固的“卖方市场”迅速转变:买家生怕“接盘接在半山腰”,看向房子的目光越发“挑剔”;卖家和中介不得不更为主动,“快成交”,成为主流诉求。

在这一目标的驱动下,过去惯性的成交模式、中介市场结构被打破,一些新动作逐渐成型。卖家们开始摒弃以往的“高心气”,把姿态放得更低。博弈的市场中,单边看涨预期不再稳固,降价、隐性降价暗暗生发。心思更为活络的卖家们,已经开始拒绝“外包”,主动把“房产销售”的责任扛回自己肩上。

一系列尝试背后,卖家还能重新夺回在市场中的主动权吗?

一、激增的房源如何被消化掉?

上海易居研究院发布的《二手房挂牌激增现象研究》报告显示,今年6月初,全国13个重点城市的二手住宅挂牌量为199万套,相比今年年初增长了25%。

其中,重庆、成都和上海的二手房挂牌量最大,6月初分别为22万套、20万套和18万套。若要对比2023年上半年的增长幅度,则是上海增长最大,为82%,其次是武汉和西安。

8月末刚刚在一线城市落地的“认房不认贷”政策,进一步助推了这些城市挂牌量的增长。

“房源太多了,看不过来。”

正在看房的“刚改”买家王朝阳,直观感受到了供给端的放量,她关注的一些大型社区里,同户型一下可以多出来好几套。9月末的一天,经过筛选后,中介仍带她看了20多套房子,“头都看懵了”。晚上回家她才发现,这一天光看房步数就轻松过万。

身处情绪极度分化的周期底部,“买涨不买跌”的心态在买家之间相互影响,即便是刚需、刚改也显得更为谨慎,于是房子卖得越来越慢。易居数据显示,2023年一季度,全国13城二手住宅去化周期为10个月,二季度则拉长到了15个月。

如今,激增的房源如何被消化掉?

成希是来自新一线城市的卖家,据她观察,和自家同小区同户型的房子2022年10月被摆上货架,一共降价6次,蒸发50万元,到现在都还没卖出去。“我要是买家我也不敢贸然出手。”她说。

这波卖房人中,大多是“卖一买一”的置换群体,有些卖家在自己搜寻钟意的改善型住房时,一边等待买家,一边根据看中的房子价格变动情况,来决定自己出售时的心理底价。

但对于买家来说,房源太多,可选择的空间在增大,想要对比的时间也在拉长。王朝阳回忆自己一天内看的20多套房子里,同小区、同户型的小三居就看了四、五套,只是楼层和装修不一样,虽然定价根据自身特点有所不同,但是对比非常直观。

“一进门,杂物太多了影响采光,顺带就影响我对房子的观感,可能进去转两圈就出来了。有些无装修,定价也没有便宜,就直接pass掉了。”她说。

成希也在不断接待买家,她最直接的观感是“买家看得越来越细了”,像衣柜没做到顶这样的细节,在上行市场中根本不会被算进考量范围,现在也都成了问题。

在这样的市场博弈中,需要有一个推动力刺激成交,于是着急出手的卖家,最先行动了起来。

成希为了展现诚意,顺路接送买家。而不少着急的业主甚至会为了把房子卖出去,花上十几万重新装修。毕竟和降价20万还没卖出去相比,送装修反而是性价比更高的选择。王朝阳甚至发现,自己关注的一套房,不仅被线下中介推过,自己常去的房产论坛、买房群里,业主也亲自现身,做起了推介。

二、中介“求变”

和卖家一样着急的,是中介,他们被拉长的成交周期所困。

有中介告诉成希,即便是以前专做二手房的中介,如今也越来越多做新房销售了。因为一手房提成更高,二手房中介更辛苦,赚得还没有新房中介一半多。不确定性增加的市场环境中,选择溯游而上的是少数,转去做新房销售、甚至转行,成为了中介们最后的选择。

仍旧留在行业里的人们,笃信“办法总比困难多”。

随着以贝壳为代表的平台,将房产交易、服务逐渐在线上透明化,买房子也开始有一种电商平台购物的体验。

当海量的二手房源在APP上展示时,也演化出类似贝壳卖房“流量包”这样的产品,思路就是卖家出钱买“资源服务包”,可以获得流量倾斜,更高的曝光率、更精细的线上推广策略和展示窗口。

不过,在社交平台上,关于“买流量包卖房”会不会被割韭菜的讨论并不少,也有网友表示,因为没有买“流量包”,感觉中介不是诚心帮忙卖房。每一条留言背后都是一位心急的卖家。

王朝阳也感受到了中介的用力,国庆假期前,一位中介再三邀请王朝阳去看一套房子,在中介口中,这套东西向的房子性价比非常高。信心满满的中介,为了吸引更多中介和客户来看房,甚至自掏腰包发出去数千元红包。

与此同时,为了拓宽服务半径,不少中介开始在小红书、抖音等社交媒体上开号引流。以前坐等卖家上门,或者熟人互推的模式已成为过去式,广撒网才是硬道理。社交媒体上,有中介以卖家的口吻介绍房源,直到买家过去问,才发现是中介。

急迫获客的心态,似乎让中介们忘记了,这一行最重要的其实是建立信任。

房地产交易周期拉长,摩擦在增大,降低经纪费率、调整收费模式也成为趋势,这催生了中介费用的下调。

9月下旬,北京链家实施了全新的费率标准:中介费率由2.7%下调至2%,买卖双方各付1%。在此之前,中介费用一直是由买家全额承担。

有业内人士讨论到,买卖双方共同承担,可能会刺激自行成交增加,毕竟双方都有意愿,同时为自行成交提供咨询和服务的一些机构或许迎来空间。

此前市场上已经有一些房产大v们,通过自媒体渠道积累了一批信任的粉丝,打着拉近买卖双方的旗号,大v们不仅会主动推介一些房源,也会利用自身的专业度和信息差,为卖家提供包括成交在内的各类服务。例如帮助买家砍价,如果最终成交,博主收取的费用,相较于砍下来的总价和中介费,更加划算。

三、卖房人不靠中介

为了把房子卖出去,从接手房源就开始对业主拼命压价,已经成了中介们的惯常操作。而这样的举动,也彻底激怒了一部分卖家,他们决定自己卖房,一边避开中介们施加过来的市场压力,一边避开高额中介费。

成希就是自己卖房的成功案例。回想起第一次的卖房经历,她仍然觉得像梦一样。房子位于新一线城市,离市区相对远,但离地铁站挺近。装修上,成希花了大心思,电器品牌都是自住标准,装修也是当下最时髦的奶油风,全新未住。

2023年5月,她把房子挂上了大型的中介平台,陆续开始有人看房。但最初的一次谈判中,对方给到的价格跟成希的心理预期差了2万块,没能谈妥。重新复盘时,成希直言:“当时心气确实比较高。”后来家里人摊开来算账才发现,房贷利息里包含的资金成本,其实没几个月就高过了2万块。

后来楼市一路下行,有中介开始对成希压价,“他说现在市场非常不好,他自己把两套房都卖了,全家租房住。我给他报的价格太高了,挂牌价只能比同小区的毛坯房多个几万块。”成希说,自己花了20万装修,这位中介的报价和她的心理预期差了十多万。

但最终激到她的,是中介断定她的房子按照心理价位一定卖不出去,甚至不想帮她挂上平台。

成希决定自己卖房。傍晚,阳光从窗子照进来,给奶油色的装潢镀上金光。成希把这一幕拍下来,发上了小红书。帖子里一并详细介绍了房子的优势、劣势,还把报价区间写得很明确——这是一般卖家都不会做的事,中介卖房更是不会透露,他们要的是对方私信加微信继续沟通。

当天,帖子流量很大,不少买家要来看房,邀约排满了整个周末。周六,成希又约了抖音博主来拍摄房源,房源刚拍摄完,还没来得及引流,买家就出现了。

最终的买家是一位95后女孩,和成希属于同个集团,她们在系统里能查到对方的名字。信任迅速建立起来。虽然是通过社交平台卖房,但该走的购房程序还是要通过中介。最终,成希付给中介几千块手续费,房子成交了,价格符合她当下的心理预期。

过去,一些地产论坛、区域论坛上,会零星出现卖家个人售房的帖子,如今在年轻人聚集的小红书、抖音等平台,以图文、视频+种草风表达的个人售房贴越来越多。不过,部分平台对此类展示会有限制。

由于工作调动,成希现在住的房子也准备出手。这时候她才意识到,小红书其实对卖房的帖子有限流,而之前那套房子能够得到流量助推,大概率是图片精美,系统把她识别成了家居博主。“这次发帖的时候,就给我提示了,说可能是违规营销。”成希说。

也有同样在小红书卖房的卖家告诉《豹变》,私信的人确实很多,但不少是中介来套底价的,不是真心的买家。

显然,自己卖房没有那么容易。也正因如此,小红书上每一条卖房动态下面,都有很多人接卖房好运。点进他们的主页,又会发现一个个新的卖房帖子。到这里,社交平台似乎又回归了抱团取暖的社交本质。

成希告诉《豹变》,如果房子迟迟卖不出去,她会考虑便宜出租,这也是社交媒体给她的灵感:卖房帖子发出去之后,有几个女孩子来私信她,“在附近上班,您的房子出租吗?” 

(应受访者要求,文中人物为化名)

本文来自微信公众号:豹变(ID:baobiannews),作者:詹方歌,编辑:邢昀

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