水滴管家冯玉光：长租公寓没有“腰部” | 空间的未来 ①

商业的核心在于人，而人们在居住空间、办公空间、商业空间里度过了绝大多数时间。在新一代人群的消费升级背景下，我们可以看到：从买到租，居住场景正发生巨大的变化；从联合办公、移动办公到智能办公，新的工作形态不断产生；从购物中心到街边小店，线下消费场景面临变革。在每一个空间里，都蕴藏着巨大的机会，每一个细分节点，都有可能诞生一家超级独角兽。

我们极度看好这些空间里的生意，因此希望用「空间的未来」这个专题来探讨未来空间产品的形态变化，并以此挖掘关于新居住、新办公、新消费的商业机会。

水滴管家CEO冯玉光

最适合年轻人居住的产品

冯玉光认为，长租公寓兴起的根本原因是新一代年轻人生活方式的改变。

在消费升级背景下，年轻人愿意为自己吃得好、穿得好、玩得好、睡得好多付一些钱，其中也包括居住空间——参考发达国家，房租可占到工资的30%。说走就走的迁徙一代，需要一个“更轻”的生活方式，加之不婚、晚婚等多元化选择，长租公寓是与年轻人生活状态最匹配的居住产品。

政策红利也进一步推动行业发展。冯玉光表示，十九大以后，住房租赁作为房地产长效机制重要组成部分的地位已逐步确立。随着地产调控的深入，传统“拿地—开发—出售”的高周转时代已经过去，房地产开始进入“自持时代”。在顶层设计方面，政府通过供给端“非住转租”、金融端资产证券化、需求端租购同权，为住房租赁市场的发展提供了多方支持。

目前市场上90%的国企房产公司已经进入公寓市场，30%的百强开发商也在陆续进入。 不过目前长租公寓占整个租赁市场的比例不到10%，而欧美等发达国家这个数字在60%左右。可以预见，未来公寓将成为中国租赁市场最重要的产品形态之一。

长租公寓面临的问题和解决方案

被质疑抬高房价、爆雷、租金贷、甲醛等负面事件，暴露了长租公寓在发展过程中的种种问题。冯玉光认为，以上问题的出现主要有两个原因：一是租赁正处于从1.0转向2.0的过渡期，在行业急速发展的同时，现有的人、财、物等基础设施还不健全，市场机制、管理机制以及相关配套没有跟上；二是公寓的重资产、重运营属性所致。

重运营下的多重管理压力：公寓运营从项目定位、选址、设计装修，到营销招租、租后管理，涉及的业务节点多达400余个，但由于行业尚未出现成熟的供应链和配套服务商，公寓企业需要自己承担多重职能，错综繁杂的管理节点，吃掉了公寓本就不多的利润，也让企业陷入重运营的困境。

重资产下有规模不经济：不论是自持还是包租，长租公寓企业的前期资金投入巨大。企业几乎都在高负债、资金压力巨大的情况下运营。若包租集中式公寓，投资回收期一般为5年；若是自持，投资回收期更是长达50年。而目前的金融产品并不匹配公寓的长投资回收期。

针对这两个问题，目前公寓行业普遍共识是推进行业的智能化、信息化。以水滴管家为例，其提出了公寓管理软件和智能硬件一体化的解决方案，用信息化、智能化提高运营效率，解决重运营难题；用数字化、证券化助力贷款和融资，解决重资产问题。

冯玉光表示，要吸引金融产品进入，核心问题是租价比（一年租金/售价）太低，不到2%，而且分子和分母都很难调整。而观察国家政策的思路，是要通过非住转租的方式调整分母（允许在集体建设用地、工商业用地等非住宅类用地上建设租赁住房）。非住用地相对价格不高，引入之后租价比可上升至6%以上，项目如果选得好甚至可以在10%以上。

非住转租虽然从政策方向入手解决了租价比的问题，但一般非住转住资产流动性很差，并不适用做抵押产品，如果只看主体信用，融资主体范围也不大。

2018年4月25日，证监会、住建部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》提出，房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时，应以收益法作为最主要的评估方法。也就是说，租金水平将成为住房租赁资产价值的核心评估依据。

因此，租赁企业的运营数据和现金流非常关键。以水滴管家为代表提供的软、硬件一体化SaaS服务，可以将信息流 + 资金流 + 人流数据化、可视化，为科技金融提供助贷服务，并探索为Reits产品提供信息披露工具。

“水滴管家不只是一家SaaS公司，而是一家长租公寓一站式服务商。我们出发点就是想把房子、互联网、金融结合起来，SaaS是我们经过多年摸索用来做风控的基础工具，用科技风控支持公寓资产证券化。”冯玉光向36氪说道。

水滴管家于2014年成立，2018年转型实施大客户战略，主要面向大型公寓运营商，针对公寓行业需求的十大场景，提出了战略咨询、公寓软装、智能公寓、委托管理等一站式解决方案。冯玉光表示，与服务中小公寓运营商相比，大客户战略的本质更接近企业服务，要不断发现客户需求，再定义产品，并寻找合适的供应商提供专业服务。

目前水滴管家已经完成了从产品到市场、从销售到运营体系的模型搭建和验证，客户包括中建集团、光明集团、深物业集团、湖北科投集团、上实集团等。2019年水滴管家的目标是成交150个大客户，客单价提升至50万。

未来的一些趋势判断

关于长租公寓行业的发展，冯玉光每年年末都会作出一些预测。36氪从中选取了几个有趣的判断：

长租公寓行业没有“腰部”

随着国家队和开发商的入场，公寓行业的头部单位会快速崛起。参考公寓市场比较成熟的日本、美国，头部单位仅能占据行业20%的市场份额，剩余80%左右仍被区域属性更强的本地中小职业房东占有。市场成熟后，他们会定位一个客群、经营一个品类、深耕一个区域，具有一定的区域市场占有率。

“蝌蚪型”的行业格局将逐渐显现，大头部、长尾部是其显要特征。冯玉光表示，没有腰部的行业格局并不是特例，在国内与不动产经营相关的行业，如酒店业、商超业、房产中介等都在此列。

长租公寓的产品形态变化

就分散式公寓而言，未来市中心会出现更多分散式优质整租，而分散式合租会慢慢退到城市外围。从资源匹配的经济规律来看，城市核心地段的分散式出租房源，居住的人群不会是普通白领，而是有更高消费能力的中高端人群。这部分人群的租赁新需求会越来越多，比如工作就近的租赁房、就学租赁房、家庭二次装修租赁房等。

而看集中式公寓，现在的公寓楼几乎都是边角料的物业资产，噪音、通风、采光、隐私、配套都存在很多不足。公寓产品应该承载人的租住方式，租客对社区、空间都会有更高要求。未来，除了单栋集中式公寓，还会出现更多集中式的租赁社区，少由几栋楼组成，多则是租赁小区，开发商从规划、设计、内装开始考虑租赁需求，未来的租赁社区各种配套将更加针对单身贵族。

更加精细的业态分化

未来，长租公寓 + 新零售 + 新办公的租住社区有望成为主流发展趋势的一种。这种高度整合的社区，既满足了人们居住的需求，又满足了工作的需求，还提供了便捷的购物环境，形成了一个自给自足的微型生态社会。对于有效盘活存量，实现资产增值疗效显著。

消费者在选择长租公寓时已经不止是简单的租房行为，而是一种生活方式的选择。随着公寓市场的成熟，也会出现更加精细的业态分化，如市场已出现专为女性服务的长租公寓，未来还有可能出现专为养猫人群、健身减肥人群等服务的长租公寓，老年公寓也将是一个重点发展领域。

长租公寓服务商更成熟、行业分工更细

早期公寓行业并没有类似酒店业的各品类供应商，而专注于长租公寓的硬装、软装、整体卫浴以及智能家居等服务从2018年才开始蓬勃发展。水滴也成立了公寓行业的专属供应链品牌——水滴物语，为公寓提供包括家电、家具、家纺在内的健康软装解决方案，以及包括验房、甲醛治理、保险等在内的公寓安全解决方案。

此外，随着开发商的批量进入，2019年有大量品牌公寓的中高端房源入市，这也将带来行业供应链服务的蓬勃发展。

长租公寓将成为一大IoT入口

如上文所说，水滴管家所代表的软硬件一体化，能帮助公寓提升管理效率，实现无人化管理，并实现信息流 + 资金流 + 人流的数据化、可视化。此外，各大家居品牌、智能硬件供应商、智能家居解决方案提供商，产品和技术也都趋于成熟。

大数据显示，2018年至2020年，国内品牌公寓的房源增量将超过千万间，智能化设备覆盖率将达60%。随着长租公寓的蓬勃发展，这些智能终端的接入也将呈数量级增长。届时，长租公寓有望成为继无人驾驶后的又一大物联网入口。

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