中介变局：贝壳“新物种”崛起与阿里们的新挑战

编者按：本文来自微信公众号“财约你-腾讯新闻”（ID:caiyueni2016），作者：于晫，编辑：许穆歌，36氪经授权发布。

正片｜《街角风云》第四期：生长

出品 | 腾讯新闻·小满工作室

“外界并没有意识到一个问题，今天贝壳在做的事情，是基于行业本质在发生变化。贝壳是以店长和经纪人为中心重筑行业生态，而过去行业运营轴心以品牌为基础。”2020年年初，《街角风云》独家对话了贝壳找房、链家创始人左晖。

2020年8月，贝壳在纽交所挂牌上市。上市近三个月，公司市值从225亿美元飙升至819亿美元，超过恒大、万科等一众开发商。

贝壳找房，一跃成为中国最大的房地产交易和服务平台。它的横空出世，从横向来说，对传统房屋经纪同行、房产信息平台造成不小的冲击；从纵向来看，也开始改变上下游链条上的开发商、代理机构等角色定位。

贝壳所处的存量房赛道，即使行业进化超过20年，但经纪人素养、门店构建、房源颗粒度、房屋交易流程等环节，依然存在巨大变量及商机。

阿里巴巴、字节跳动等互联网巨头，正试图通过其强大的流量优势和完整的生态布局，在房产交易领域发起一场野心勃勃的抢位赛。

贝壳的崛起对行业意味着什么？它的边界在哪里？这是行业的终局吗？

传统中介的反击

与链家2015年前后全国化并购各地大房产经纪品牌类似，2018年4月升级为贝壳平台后，链家吸引21世纪不动产、中环地产、住商等房产经纪品牌入驻贝壳。此外，加盟品牌德佑重启后，也在源源不断地吸引各地中小中介品牌入驻。

以武汉市场为例，武汉房融公司董事长谢娟举例称，2019年初公司三大加盟品牌合计门店超过600家，在贝壳强势进攻下，9月份时流失了近200家门店。

不过，在线下交易战场，贝壳的扩张也遭遇传统房产经纪品牌的强势阻击。包括我爱我家、中原地产、麦田房产、武汉房融等规模品牌，此前明确拒绝入驻贝壳。

“我们和贝壳基本上没有合作空间，中原进驻贝壳，目前我看不到中原的存在价值是什么。从逻辑来看，左晖想得很理想，但伟大的事业有时候很难成功，宏大的事情太复杂，越大越难去维持一个平衡的局面。”中原地产（中国内地）主席黎明楷表示。

作为反击贝壳的策略，黎明楷介绍称，中原今年也发力做平台，基于房友圈，在和股东申请来3-5亿元资金后，去打新房分销这场仗，包括新房包销和垫佣，同时中原推出“合伙人制度”，并启动加盟品牌“原萃”。

链家的老对手我爱我家，更是与58同城资本联姻。

在我爱我家董事长谢勇看来，平台化企业彼此之间千差万别，既有全国性平台，也有专业级地方区域性平台，贝壳并不是唯一的平台选项。

为此，我爱我家提出，未来五年，公司将致力于打造成为“入口级多元一体化居住平台运营商”。谢勇进一步解释称，公司已经覆盖了从新房、二手房，到房屋资产管理，再到海外置业、金融服务引荐的全业务服务体系，后续也会介入房后市场的装修、空气净化等业务。

线上平台的“重新”突围

从贝壳成长轨迹来看，其从线下链家升级而来，这与2015年前后搜房网、爱屋吉屋等线上平台转攻线下交易刚好互逆。这些互联网平台试图打通线上线下平台的目标，似乎在左晖手中缔造完成。

“有好多东西哪怕方向是正确的，但在执行过程中道路也是曲折的。最重要的是，我们是否还存在，以及在过程当中学到了什么？”房天下（原搜房网）CEO刘坚表示。

经历了介入线下交易失败的实验后，房天下重回房产信息方向，试图用技术手段赋能开发商及经纪品牌。不过眼下，依赖端口费为生的时代开始渐渐结束。

一百多万的经纪人，撑起了中国房产端口费这个市场。花端口费，买流量，获得客源，几乎是经纪人都会做的事。

“我把端口卖给你，你可以发房源信息上来，你花的钱多我就给你定制。这是初级阶段，现在还这样干，不行了。”58同城联席总裁、安居客CEO庄建东表示，我们要向下走，为交易做好服务，作为平台帮助经纪人提升成交效率，永不碰自营，我们不会抢经纪公司的生意。

链家升级为贝壳之前，其与安居客、房天下这样的线上房产信息平台是平行关系，一旦链家向线上走，双方就慢慢成了竞争对手。

为此，58同城发起真房源联盟，拉拢了我爱我家、麦田、中原地产等经纪品牌，并成立58爱房，与贝壳、易居、房多多等平台抢夺新房分销的蛋糕。

曾经的房产信息老大搜房网介入线下，给了安居客弯道超车的机会。如今，在流量更加细分的今天，包括诸葛找房在内的创业公司，希望用算法等技术手段颠覆传统逻辑。

诸葛找房创始人苏伟杰表示，这个行业的本质，不是玩一道二手房的流量就OK了，“中介行业不是靠线上能力就能完全打透，行业的本地网络效应极强，我们会用算法对历史数据进行对比筛选及清洗。”

对于平台之一的房多多来说，创始人段毅希望从经纪人群体切入产业互联网领域，“从买家到卖家，它都是低频的，唯一高频人群就是经纪人，房多多要提供SaaS操作系统”。

关于竞争对手贝壳，段毅认为，房多多的逻辑是，行业有超过200万经纪人，贝壳服务二三十万人，还需要180万经纪人需要被服务，“我们能做的空间还是足够大的”。

互联网巨头杀回房产领域

在与传统房产经纪同行以及线上平台的竞争中，左晖暂时领先一个身位。但是，当贝壳遭遇更为强劲的对手时，这一次胜败结果如何？

存量房市场到来，意味着隐藏着巨大的潜力。这一点，被阿里巴巴、字节跳动、京东等互联网巨头看中，纷纷押注房产领域。

贝壳上市前夕，阿里宣布18.6亿元增持易居，成为后者第二大股东。随后天猫宣布正式成立房产部门，推出“天猫好房”平台，推出不动产交易协作机制（ETC），提供新房、二手房、特价房和拍卖房四大交易场景。当天，超过60家开发商高管为易居和阿里站台。

易居董事长周忻表示，易居不会因为贝壳的扩张而恐慌，贝壳也不会害怕天猫好房的成立，不存在彼此之间怕不怕的问题，“这个行业太大了”。

这并非阿里巴巴第一次进军房地产业务。此前，淘宝上线房产频道，开始房源拍卖、特价房销售业务，后来主要以法拍房业务为主，体量并不大。

在阿里新动作之后，京东也不甘寂寞，宣布线下品牌“好房京选”落地，目前已在广州等地开设800多家门店。

与此同时，早些年创办过九九房搜索的张一鸣，也上线幸福里APP，重新杀回房产信息及交易领域。而今日头条扶持过的懂房帝，上线9个月，做到了千万营收、百万量级月活用户。

随着边界不断延展，视贝壳为劲敌的对手名单不断增加。目前看来，左晖对此并不太在意，“线下这么重的行业，很难赢家通吃。相比今天20多万亿的市场规模，我们连10%都没占到，所以贝壳有自己的生态，也会有外面的生态，并且外面的生态仍然会很大。”

如果贝壳远非行业终点，存量房市场依然孕育着巨大商机。那么，新物种贝壳未来可能面临的颠覆模式又是什么呢？

在空白研究院创始人杨现领看来，经纪人+门店这两个行业底层生态结构，短期内很难被互联网彻底颠覆和取代，一种颠覆的方向是，互联网公司用技术取代经纪人帮助买家匹配房源，加上线下大型交易服务中心取代物理门店，这种模式成功的可能性也会存在。

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