巨头们都抢着干，盘点商业地产的吸金新模式

编者按：本文来自微信公众号“赢商网”（ID:winshang），作者：赢商网，36氪经授权发布。

回看2020，不容易的大环境里似乎也藏着小惊喜。商业地产行业在市场的激流中，破浪前行。 

今年农历新年期间，赢商网如约推出“新春回顾”系列，为假期奉上干货，也为新一年工作提前掌握商业趋势。此篇为“新春回顾”系列的第4篇“2020崛起的新商业模式”。 

面对激烈的市场竞争以及汹涌而来的转型浪潮，颠覆性的创新商业模式将成为企业增长的关键。 

2020，又一批新商业模式强势崛起。国内TOD热潮爆发、街区商业大火、免税商业疯狂吸金......它们不仅备受商业巨头们的关注，并在一定程度上影响着未来的商业格局。 

TOD旋风猛然刮起，万科、龙湖等巨头都抢着干

作为中国内地商业的一股新旋风，无论是政府还开发商都意识到TOD模式的市场前景与价值。 

截至2020年4月末，在40个开通轨道交通的城市中， 超过一半出台了TOD开发相关政策 ，而 绿城、万科、龙湖、世茂等20多家房企 也在布局TOD项目。如： 

万科推出了天空之城系列； 绿城推出了杨柳郡系列； 龙湖的天街系列中也有部分TOD项目。

相较“买地-建楼-卖楼”传统土地开发模式，TOD立体结构、多重功能区的良性开发模式，则可形成有投入、有经营、有产出的螺旋式上升循环。

然而，要快步走进TOD，必须度过几个核心关。首先是模式选择。其次是准入资格，目前只允许国企准入。而重中之重，则是资金实力、开发经验、运营能力。

目前，并没有企业做出真正的标杆产品，巨头们仍在摸索。但是从TOD对资源禀赋和综合能力的要求中，可以梳理出以下四类企业终可入局：

资源掌控者：资产储备大户及国企，特别是各地轨道物业的业主； 专业开发商：自主或合作开发，引多方资本介入； 金融资本：“产销模式”取代“资管模式”，看好TOD稳定性； 专业资产运营商：发掘市场需求和客户痛点。

街区商业突然爆火，成商业地产“新宠儿”

相对于盒子式购物中心，街区式商业更能体现一座城市的底色与“气质”。尤其在疫情后，开放式街区商业越来越受到关注，成为城市运营商和消费者的“新宠”。如： 

苏州淮海街：由苏州万科联合万科城市研究院共同改造，一经亮相便刷爆网络，一举成为年轻人争相打卡的网红街； 杭州天目里：开放式的空间布局，由17栋单体建筑围合成名为“城市客厅”的中心大广场，中间穿插分布的各种艺术装置和绿植，让其成为文艺圈和建筑圈的焦点。

这些受欢迎的街区商业都摒弃了传统旅游景区的“商业街”模式，不以各式廉价纪念品和千篇一律的网红小吃营造“旅游感”，而是根植于城市文化生态进行更新与改造，打造各具特色的“城市记忆”。 

它们“爆火”背后也暗藏着新的运营方式与趋势： 

聚焦“小众”客群； 构建自身“气质”场景； 业态与在地文化共融。

中国奥莱大变天，新型“奥莱模式”颠覆国内实体商业

舶来品奥特莱斯（OUTLETS），中国沉浮十八载， 以盒子mall式+小镇街区式两大奥莱形态为基底，国内冒头的4类奥莱玩家： 

百货巨头：百联、王府井等，借力品牌渠道优势为转型寻路； 本土奥莱专业户：砂之船、首创钜大，单一产品线，走资产证券化； 线上“杀入”线下黑马：唯品会，海量品牌资源+互联网打法； 外来地产巨头：RDM集团，意大利名品集大成者+强大股东背景。

而唯品会带来的“互联网打法”，以及砂之船试水的“资管打法”，可能在不久后，给中国奥莱阵营带来一场颠覆式新浪潮。 

此外，近年来，中国也涌现出了不少奥莱业态的小镇和购物中心， 城市奥莱、手机端奥莱等新模式 更是层出不穷。 

如果说，中国奥莱上半场竞争看点是“货源的取得，地块位置的甄选”，那已经开局的下半场，不仅仅关系到“名品+折扣”的竞争，还有 卖货新方式、资本新玩法 的叠加。 

免税商业疯狂吸金，市内免税店成百货“转型”新方向

2020年6月1日，《海南自由贸易港建设总体方案》中提出，离岛免税额度由3万提高至10万，离岛免税商品品种由38种增至45种。加之疫情下全球消费的回流，中国免税业在今年迎来了大爆发。 

中免集团销售系统数据显示，至12月14日，海南四家离岛免税店总销售金额(含有税) 2020年内已超过300亿元 。 

1天卖1.3亿，免税商业吸金力强劲

离岛免税购物新政落地后，首个中秋国庆长假，海南离岛免税8天购物额10.4亿元、旅客14.68万人次、件数99.89万件，同比增148.7%、43.9%、97.2%。 

1天卖1.3亿元，鱼贯而入的免税大牌，汇成一道道商品流，以海南岛为起点，蹿向四方。 以“每个人都可能是免税品的目标人群”，海南免税店掀起了新一轮造富运动。 

零售巨头争着入局，市内免税店成百货“转型”新方向

去年6月，王府井宣布公司获得免税品经营资质，成为国内首家获得免税牌照的百货企业。 王府井本次获得免税品经营资质，或将预示着市内免税有望开启国内免税行业发展新阶段。 

霎时间，免税商业成为了巨大风口，多家零售巨头们扎堆进入，包括： 百联股份、岭南控股、鄂武商、大商股份、欧亚集团、南宁百货、友阿股份、中百集团、步步高、东百集团、海印股份等。 

借鉴韩国的免税经验，市内免税店因 地段好、租金成本低、门店大品类全等 优势， 消费体验、盈利能力均优于机场免税店 。 

而与韩国相比，中国免税业主要业务集中在机场及口岸免税店，市内免税店销售额占比不到1%，在购买限额、经营品类，尤其是购买资格等方面存在较大提升空间。 

未来，除了扎堆“购物中心化”之外，国内传统百货还多了个转型可行方向—— 开市内免税店 。 

让购物中心“绿”起来，正成下一个商业趋势

随着健康生活理念日渐渗透，加上“抗疫常态化”的新消费语境，开阔、绿意盎扬的空间已经成为当下保持社交距离的新需求，也是购物中心重新抢夺客流的新引擎。 

对于购物中心来说，绿色建筑不仅有利于降低建筑能耗及维护成本，增加企业利润，提升企业价值。 而且恰到好处的“绿色”元素运用还能使消费者的视觉和思维变得更加丰富灵动，从而有限延长消费者在购物中心的停留时间。 

然而，简单地搬来绿植、室内瀑布，显然不是真正的绿色生态构建，要避免让“绿色商业”陷入形式大于实质的怪圈，我们还需要更多的想象力。 

“绿色商业”的场景打造重点：

商场里不是“带点绿”就完事了，要与自然对话，打破室内与室外空间的割裂； 购物氛围与绿色生态不仅是加法，要创新空间功能，用商业景观打造新社交场所。

“绿色运营“是一项360°系统化工程：

优先引进倡导绿色生活的业态/品牌、与品牌共同推行可持续措施； 举办形式多样的绿色主题活动； 细节处倡导绿色低碳生活方式。

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