国内城市民宿，最赚钱的商圈是哪一个？

编者按：本文来自微信公众号“劲旅网”（ID:ctcnn1），作者：陈杰tigereat，编辑 ：壮壮，36氪经授权发布。

经营城市民宿，第一要素就是选址。

押对了，再烂的房源都能赚点钱；押错了，再好的房源都少人问津。因此，各大城市人流涌动、商业繁华的商圈地段，成为城市民宿运营者的投资首选。那么，国内城市民宿，最赚钱的商圈到底是哪一个呢？

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订单量，是衡量城市民宿经营的核心指标之一。

商圈能够给城市民宿带来的订单量越多，价值度就越高。途家民宿数据统计显示，2020年国内城市民宿订单量排名最高的十大城市商圈：

数据来源：途家民宿

城市民宿订单量TOP10的商圈基本都布局在国内热门旅游城市及一线、新一线城市。从商圈订单量与城市总订单量比例分析，每个城市的商圈贡献这座城市主要的城市民宿订单量。

排名前五的商圈中，城市民宿订单量基本占据所在城市城市民宿订单量的半壁江山。

大研古镇地处丽江市内，古镇聚拢丽江市绝大多数的城市民宿房源，因此一个商圈占据全市74%的订单量。

三亚两大商圈三亚湾和大东海城市民宿订单量，分别占据城市总订单量的50%和21%，两者加起来占据71%，是三亚城市民宿布局的核心地带。

客观而言，如果想要投资城市民宿，城市商圈是最保险、稳定的选择。虽然激烈的竞争往往导致商圈房租价格高企，但相对有保障的订单量，对冲了风险。城市民宿运营者只要保证一定的利润率，哪怕低一点，也能赚钱，只是多少的问题。

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数据来源：途家民宿

对比2020年城市民宿订单量TOP10商圈2019年的排名，我们会发现有意思的变化趋势。

大研古镇、三亚湾、解放碑/洪崖洞、大理古城和迪士尼度假区，这五大商圈2019-2020年，除了个别名次略有变化外，基本保持稳定，巩固了城市民宿商圈“第一梯队”的地位。

一方面，诚如上文所说，这些商圈覆盖所在城市半数城市民宿房源，除非遭遇类似于北京重大政策变化等不可控因素外，即便是在新冠疫情的黑天鹅事件下，订单量基数够大，整体抗风险能力强。

另一方面，去年疫情致使行业性订单量骤减，但“第一梯队”所在城市旅游复苏更快。

例如，丽江和大理地处云南，是省内游最早复苏的区域，也是去年旅游旺季除西北以外最火热的长线旅游目的地。上海虽然经历疫情反复，不过上海迪士尼在经历百天闭园后，成为全球首家复工的迪士尼乐园，客流量千万级别，即便保持75%红线，也是一个庞大的客流量数字，满足周边城市民宿绰绰有余。

五一广场/IFS国金中心、钟鼓楼/回民街、曾厝垵和大东海，这四大商圈是2020年城市民宿订单量TOP10商圈中的新贵。

五一广场/IFS国金中心，从去年的第十位上涨到第五位，城市民宿投资价值直线飙升，得益于长沙的“网红”属性。

2020年，长沙异军突起，成为中国最网红的城市。长沙其实没有突出的自然及人文景点，标志性的岳麓山、橘子洲头，也比不过西湖、庐山。但是，长沙却走出一条“娱乐、消费”的新路，一大批网红消费品牌在这里诞生并爆火。

本土茶饮“茶颜悦色”、顶级IP“超级文和友”、咖啡新贵“三顿半”、潮牌买手店与网红咖啡馆“不设指标NO GALLERY”……

这些深受Z世代欢迎的潮牌，让长沙步入潮流一线，再加上疫情刺激国内旅游目的地崛起，吸引大批年轻游客前往打卡。

汹涌而至的客流量，让长沙老牌商圈五一广场/IFS国金中心成为游客聚集地，仅仅在五一广场及周边，就有超过十家茶颜悦色店面；超级文和友所在的海信广场也在五一广场商圈周边。

五一广场/IFS国金中心城市民宿的订单量随之暴涨，2020年在这一商圈提前布局的城市民宿运营者，吃到了不少红利，这一红利期至少将持续1-2年。

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数据来源：途家民宿

2020年疫情对城市民宿行业打击重大，行业归零的论调曾经还引发行业争论，至今也有很多关于民宿衰败的言论。

疫情对行业的影响在城市民宿商圈数据上也有直观体现，即便是订单量排行TOP10的商圈，2020年订单量同比2019年全部呈现同比下降趋势，降幅最大的大研古镇损失了1/3的订单量。

然而，订单量的下滑却并没有造成城市民宿商圈房源数量的减少，反而逆势上涨。

城市民宿订单量TOP10商圈去年房源量全部呈现100%+增长态势，涨势最凶猛的长沙五一广场/IFS国金中心房源量增长300%+；重庆解放碑/洪崖洞、成都春熙路/太古里、上海迪士尼度假区、西安钟鼓楼/回民街房源量均200%+；涨幅最小的丽江大研古镇房源量也有116%的增幅。

造成数据大反差的原因，一方面，商圈对于城市民宿而言，抗风险能力更强，含金量更高；另一方面，说明投资城市民宿的热潮依然在持续，尤其是在热点区域，城市民宿运营者还在继续加码。

从这个角度来看，城市民宿行业依然欣欣向荣。

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数据来源：途家民宿

综合来看，城市民宿商圈的平均间夜价格却并不高，三亚湾、大东海和迪士尼度假区超过300+，其余均为200+。

从平均间夜价格可以判断，商圈里的城市民宿大多为刚需性民宿，首要满足的是消费者“住”的需求，“房好价廉”是最突出标签，城市民宿运营者依托较高的入住率获得相对丰厚的利润。

这一数据对于想要投资城市民宿的投资者有很高的参考价值，要求选择那些房租成本更低、硬装简约，软装更好的房源，从而降低综合运营成本，尽可能留出利润空间。

通俗来说，商圈城市民宿赚钱靠的是“走量”。

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如果想要依靠提高民宿品质，走高客单价的路线，可以参考另外一份TOP10名单。

数据来源：途家民宿

严格意义上，这些区域并非商圈，更多是旅游休闲度假区。在这些区域做民宿的特点是，投资金额大（动辄百万、千万元起）、投资回报周期长（3-5年起）。但是，客单价更高，间夜价格基本千元起，旺季甚至达到2000+、3000+、4000+。

尽管受到淡旺季影响，这些旅游休闲度假区的年平均入住率并不是很高，但依靠高客单价，还是能够获得很高的投资收益。

需要提醒的是，景区民宿和城市民宿，虽然都称之为民宿，但在实际操作中却相差极大，前者更接近酒店，感兴趣的投资者必须清楚这一点。

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透过以上数据，可以给行业的新老玩家们几条建议：

其一，热门商圈的饱和式竞争是常态，受到经验、资金、政策等因素影响，玩家进进出出也是常态，不必过多在意。

在去年城市民宿行业最萧条的那几个月，很多城市商圈中，其实极少有足够优质的房源释放出来。反而是那些本身欠佳的房源扛不住风险，率先被放弃。劲旅君采访的多位企图抄底的玩家，最终并没有抄到好房源。

这说明，好房源，一直被大家握在手里。真正有价值的商圈城市民宿房源，无论在什么时候，都能够赚钱，这些优质房源必须守住。

其二，学会利用一些民宿预订平台的大数据分析工具以及实地考察经验，提前在多个城市的核心商圈布局优质房源，能够帮助玩家更好的捕捉到这些红利。

从这次发布的榜单分析，长沙等已经有网红苗头、人口流量与消费都不错的城市需要在早期布局，如今风口正盛，入局者需要观察是否有好机会，否则高点买入，走低必坑。一些热门的中小旅游目的地城市可以多观察，适当的时候入手，既起到鸡蛋分散到不同篮子里的作用，又为下一个潜在爆发的城市埋下伏笔。

最后，投资需谨慎，做城市民宿也请多点耐心。

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