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橡树资本对折甩卖恒大香港「凡尔赛宫」

来源：晰数塔互联网快讯时间：2022年11月09日 16:54

在恒大尚未解决的债务风暴当中，美国橡树资本（Oaktree Capital Management）已经先于其他全球债权人一步，将位于香港元朗的「凡尔赛宫」地块处置套现。

2022年11月6日，中国恒大集团（HK3333）发布公告表示，质押标的资产已被资产接管人以6.37亿美元出售，资产涉及一宗香港元朗未开发的土地，该地块拟用于住宅发展。

36氪曾在《华尔街秃鹫「误食」的恒大不良资产》一文中报道，2021年1月橡树资本悄然成为恒大的借款人——恒大以香港元朗及江苏启东的两个房地产项目为抵押担保，获得了橡树资本总计10亿美元的贷款。

据当时橡树资本致投资者的一封信内容提到，提供给中国恒大的10亿美元贷款中，相关抵押资产的贷款价值比（LTV）约为60%-70%。

时隔22个月，在恒大的贷款违约后，接管元朗地块的橡树资本将其出售，成交价6.37亿美元。

6.37亿美元的最终出售价格，高于橡树资本向恒大元朗项目出借的本金。恒大曾于2022年1月公告，旗下若干附属公司于2021年1月签署的一项本金约5.2亿美元融资交易的担保，是位于香港元朗的一块拟用于住宅的未开发土地。

不过，橡树资本在对恒大的困境投资中是盈还是亏，还需要观察10亿美元贷款担保协议中的另一个资产——位于江苏启东的海上威尼斯，36氪此前实地走访发现，该项目的剩余可售货值约20亿-30亿元（约2.75亿-4.13亿美元），但由于内地楼市疲软加上恒大危机的负面影响，销售前景并不乐观，整体转让也缺少有意愿的买家。

36氪曾报道过，海上威尼斯项目乱象丛生。一方面面临填海造陆后的生态环保隐患，另一方面已入住的购房者需等待6年才能拿到房产证，而物业公司不得不提前向商户收取物业费弥补运营现金流，配套娱乐项目处在烂尾状态，当地银行也拒绝受理这一项目的预售按揭业务。

对于恒大而言，被橡树资本出售之后，元朗项目将亏损7.7亿美元。恒大集团在2019年以47.5亿港元从恒基地产手中购入，根据规定，该地块要补地价从而完成改划（由非住宅用地转为住宅用地），才能实质开发。算上补交的41.5亿港元改划地价款，恒大集团在该项目的总投入超过89亿港元（约11.3386美元）。

元朗地块还有另一位债主。据港媒报道，持有该地皮的恒大子公司「盈邦企业」，曾于2021年被追讨服务费。文件揭露，恒大曾委托测量行就和生围地皮的补地价金额与地政总署交涉，并在一次上诉后，成功将原本逾68.4亿元的补地价金额，压低至约41.5亿元。2021年10月，盈邦企业遭福安测量师行上诉，指控其未按照协议支付额外服务费，并追讨600万港元。

36氪致电福安测量行方面，对方未予置评这项纠纷。同时，据香港公司注册处资料显示，持有元朗项目的公司「盈邦」于2022年11月2及11月4日有多份「停任接管人或经理人」，以及「偿付/清偿债项或解除押记等的通知书」文件仍在待办中。这意味接管人已为项目找到买家，故解除相关接管人职务及债务的押记。

两间公司签订的协议写明，盈邦企业希望福安测量师行可游说地政总署，如测量行可将补地价金额降至50亿元或以下，盈邦企业将支付额外600万元服务费。

香港中文大学经济学系教授庄太量质疑，补地价下调四成幅度，与当时的楼价变幅不成比例，认为香港地政总署应作解释。他对媒体指出，如市场价格下跌，在未必能及时调整，会出现滞后，但认为市场调整的幅度未必会有这么多：「除非一早高估了三四成，或有些原因我们看不到。」

在恒大购入并补地价之前，元朗地块在前东家恒基兆业几经与规划委调规协商，都未能成功改划。

一份2020年10月提交的元朗地块规划案公示记录显示，元朗地块总占地约223.25万方尺，其中与米埔保育区相连的51万平方尺将会修复为湿地生态区，规划申请人承诺为发展项目邻近的米埔湿地成立保育基金、向渔护署和环保署递交发展报告、实施对环境影响的缓解措施及长期保育项目管理等。后续湿地生态区保育将是一笔长期投入，伴随与环保团体及其他利益关联方产生纠纷的风险。

另一方面，在补交「改划」地价款后，恒大元朗地块的楼面价已经接近周边住宅均价，即「面粉和面包」一样贵。按总地价89.05亿港元计算，每平方尺楼面地价达9972港元，每平方尺约4000港元建筑成本以及8成使用率等因素，粗略估算日后即使「成本价」卖楼，实用尺价要逾1.6万港元；以两成合理利润计算的话，售价或要达2万港元水平。

36氪此前从美联物业元朗一间营业部获悉，紧邻恒大地块的元朗加州豪园于2022年3月录得一套建筑面积约2044方尺的洋房成交，总价1680万港元，实用尺价约11237元。周边存量住宅以独栋洋房为主，成交并不活跃，要卖到2万港元尺价，难度颇高。

相比于许家印超过11亿美元的大举投资，橡树资本处置元朗地块所获6.37亿美元，对该项目的估值更接近市场行情。

截至目前，橡树资本未对元朗地块的资产处置置评，也没有披露买家是谁。在2022年第三季度回顾中，这家全球不良资产管理公司再次强调了特殊机会投资于当下市场环境的机遇，橡树资本特殊机会策略联席总监Jordon L. Kruse写道：

如果流动性承压的企业难以通过资本市场获得融资，特殊机会投资人可能由此处于可提供替代解决方案的有利地位，如结构性股权及纾困融资。这些资本解决方案通常将固定收益部分与认股权证或转股条款结合，帮助企业避免重组或解决其他问题。反过来，特殊机会投资人往往会获得对企业的控制权或重大影响力，以赋予他们为被投企业创造显著增值的权利。

恒大在港的多个项目也已陆续被接管，包括位于香港湾仔的总部大楼中国恒大中心以及许家印的一栋位于山顶布力径、实用面积约5000平方尺的豪宅。