7成股票年涨幅超70%，为何物管行业受资金青睐？

编者按：本文来自华盛学院，作者 charlieH，36氪经授权发布。

一只股票带动了一个板块！9月26日雅生活服务复牌迎来大涨，早盘股价一路冲高，最大涨幅超过10.9%。这下带动了整个物业管理股板块，新城悦服务、中海物业以及佳兆业美好涨幅超3%。

行情来源：华盛证券

雅生活并购有望逼近行业第一

究竟是什么利好事件触发了雅生活服务的大涨呢？原来在9月26日早间，雅生活发布公告，公司以15.6亿元固定对价收购中民物业60%股权，及以总额不超过5亿元可变对价收购新中民物业60%股权。

来源：公司财报

截至2018年末，中民物业集团及新中民物业集团下属的控股物业公司管理面积合计约1.9亿平方米，参股物业公司合计管理面积约1亿平方米，合计近2000个项目。而雅生活2019年半年报显示，公司在管面积达2.11亿平方米，合约面积约3.25亿平方米，在管项目达到1031个。

也就是说，这笔收购交易完成后，雅生活整体在管面积将突破5亿平方米，管理项目将突破3000个，超过碧桂园服务并且进一步逼近行业龙头的彩生活。

交易完成后，中民物业集团附属公司及新中民物业集团附属公司各自的财务业绩将会与雅居乐集团和雅生活服务并表。这意味着，雅生活的规模及利润水平还会取得跨越式增长。

数据来源：公司财报，华盛证券

在2019年上半年雅生活实现营收22.45亿元，而2018年其实现的营收为33.79亿元。在雅生活上市之初就曾经提出，到2020年企业年收入达到100亿元。尽管目前来看，上半年55%的同比业绩增速还不错，但雅生活想实现目标还是有距离。不过在成功实现并购以后，情况就不同了。截至2018年末，中民物业集团及新中民物业集团收入合计约39.6亿元，可以说雅生活正在通过并购快速地接近百亿营收目标。

频出翻倍股的物管行业

近两年，赴港上市的物管企业就有十几家，其中不乏中海物业、碧桂园服务、雅生活、彩生活等母公司背景强大的物管企业。而笔者也注意到，这些物管公司在港股市场的股价表现非常强势，包括在2019年大市走弱的情况下仍有不错涨幅。

数据来源：wind，华盛证券

比如从上市以来的涨跌幅做一个排名，绿城服务以296%的涨幅排在首位。要知道绿城服务上市不过刚满3年的时间，58%的复合收益率可谓非常优秀。其次是新城悦服务和永升生活服务涨幅都在110%以上。浦江中国和佳兆业美好也有超过5成的涨幅表现。

数据来源：wind，华盛证券

而纵观今年截止至9月26日收盘的涨跌幅，17只物业管理股有15只保持上涨，比例接近9成。物业股中永升生活服务涨幅高达118%，独占鳌头。其他涨幅在70%以上的有5只，分别还有佳兆业美好、碧桂园服务、新城悦服务、中海物业以及雅生活服务。如果按市值排列，在总市值超过50亿港元的物管股中，年涨幅超过7成达5只，这个比例高达71.4%。

物业股缘何获得资金青睐？

数据来源：wind，华盛证券

物业股为什么会在港股市场表现独树一帜，我们可以从他们最新的2019年上半年业绩来选找答案。从营收增速来看，整个物业管理板块上市公司基本保持增长，而像碧桂园服务的营收达到35.18亿元，较去年同期增长74.3%。营收增速在40%以上就有6家，分别是碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活以及奥园健康和滨江服务。

而从利润增速上来看，同比增长超过100%有4家，分别是新城悦、永升生活、奥园健康以及佳兆业美好。其中佳兆业美好的利润增速甚至达到了289%！所以联系到这些业绩表现优秀的公司，其股价表现强势就不难理解了。

当然物管板块还有一个备受看好的原因，那就是朝阳的行业前景。

2018年我国城镇化率已经增长至59.6%，随着我国城镇化的进程逐步加速，商品房市场也蓬勃发展。大量交付的商品房为物管行业带来了巨大的市场空间，2018年底我国物管行业管理面积已达204亿平方米。

而在物业管理行业中的龙头企业(Top 10)管理面积均值增长明显快于其他企业，从2014年不足1亿平方米增长至2018年的2.39亿平方米，而2018年底的百强物管企业管理面积均值仅为3718.12万平方米。

数据来源：安信，华盛证券

随着时间增长，物管行业集中度会不断提升，头部企业业绩的增长率会由于管理面积的体量而呈现高增长。所以对于背靠强大房企、积极并购整合的物管企业，投资者可重点关注。

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